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新生代农民工 成就房地产铂金十年

日期:2015/12/23 阅读 ( 25990 )【 来源 : 新民周刊 】
撰稿|臧建军
 
       靠农民工去楼市库存量的传闻,终于在最近的国家有关会议上落了地。有关会议再次把“化解房地产库存”作为核心议题之一,凸显了经济形势的严峻和部分三四线城市的高库存风险。这次的招数是把“加快农民工市民化”作为了房地产去库存的着力点。具体做法可能是通过户籍制度改革,让农民工进城落户更容易;通过改革公积金制度,把农民工、个体户纳入其中;通过财政补贴、退税,或税收减免方式,帮助农民工在城市里购房。
  虽然这则消息迅速刷屏了地产人的朋友圈,但大部分人其实并不是很看好对楼市的实质性利好。原因一部分或在于,把农民工市民化、阶层平权这一社会体制改革和房地产去库存结合起来,难免给人一种怪怪的感觉。谁能想到,农民工多年来享受不到的社会权利,居然是为了消化房地产库存的目的而促成。更加理性的分析,是对农民工的收入与购买力存在疑问,对他们的信贷消费习惯存在疑问。一个显然的问题是:农民工如何承受城市高房价呢?
  我的看法是,这些质疑不无道理。但我对“农民工市民化化解房地产库存”持充分乐观态度,这一系列政策的出台和落实,将有效化解三四线城市需求不足的问题。并且成为中国房地产持续发展的强大动力,有望成就真正的房地产铂金十年。
  从道义情感的角度,给农民工市民权利,以消化房地产库存。这个逻辑听上去着实刺耳,似乎让人有些对不起农民老大哥的感觉。但要知道,在中国许多改革都是问题导向的,所谓倒逼改革,有着极强的现实意义。无论出于什么目的,平权制度改革总是好事。
  从市场需求本身的角度,讨论农民工市民化能否扩大住房需求,首先要对“农民工”这一老词有新的认知。今天的农民工已今非昔比,80、90后的第二代农民工和农民工二代已成为绝对主力。这部分20-35岁的新生代农民工,在目前的1.5亿跨省流动农民工中占80%份额,10年内这部分群体人数将突破2亿。如何客观全面地认知这部分群体,是理解未来中国社会,理解房地产市场变化的重要任务。
  第一代农民工注定是城市的“过客”,他们来自农村,根在农村,归宿也在农村。来城市打工赚钱,最终是为了回老家盖房,或供子女读书。但第二代农民工则不同,他们或者中学毕业后就来到城市,或者就是随农民工父母出生并成长在城市。这部分农民工,国家称之为新生代农民工,他们“新”在年轻,“新”在没有务农经历,“新”在对城市生活有着更强烈的憧憬和向往,“新”在更少的家庭负担。
  同时受教育程度相对高,职业期望值高,物质和精神享受要求高,工作承受力低,这一点上他们和城市人群并没有天壤区别。
  剁手党们每天接触的快递小哥,他们的收入可以超过写字楼里的小白领。更重要的是,这一两亿人根本不可能再回到农村去,在城镇置业安家是他们必然的归宿。
  所以,被房地产去库存倒逼出来的农民工市民化,或者新型城镇化相关的户籍、社会保障等制度改革,将进一步扫清新生代农民工在城镇安家置业的障碍,加快他们进入房地产市场的步伐,为楼市去库存,乃至长期发展提供源源不断的动力。
  当然,新型城镇化的发展,不会改变房地产市场城市分化的格局与趋势。人口的净流入或流出,显然是影响房地产市场最根本的因素。只要有产业支撑,宜居或者宜商的城市,才能吸引到高级人才,吸引到新生代农民工,才能产生房地产需求。中国人口流动包含正反两个方向的力量。一方面,大城市的吸附能力依然较强,继续吸引人口向大城市流动。另一方面,农民工的老龄化,大城市生活成本的提升,以及中西部的发展,使得人口回流的趋势明显。近几年河南、湖北、湖南、安徽、重庆等省市人口大量回流(估计2008年至今已回流6000万以上人口),亦是这些省会城市市场活跃的重要原因。从总体而言,在国家新型城镇化政策引导下,三四线城市的政策应更加灵活、更加有力,也更能享受农民工市民化的红利。
  无论新型城镇化的推进进展如何,中国房地产总体结构性拐点的趋势依然不变。农民工市民化会扩容市场需求,但房地产行业最重要的变革还在供给侧,也就是房地产企业要主动优化城市布局,要优化产品线,要丰富房地产产品与服务的内涵。
  在农民工市民化这一大的政策背景下,我们则更要主动关注和研究这批新生代农民工。尊重他们,读懂他们,从而服务好他们。谁能抓住这数以亿计的市场群体,谁就可能赢得房地产铂金新十年。
 
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