您的位置:首页  >  新地产  >   警惕预售证房价“死结”

警惕预售证房价“死结”

日期:2016/12/7 阅读 ( 9163 )【 来源 : 新民周刊 】
阅读提示:调控之手不让“高房价”出笼,开发商又不甘心降低房价销售。因此,不少可以上市销售的楼盘搁浅在“预售证”的沙滩上……
撰稿|孙华良
 
“速冻期”至少半年
 
  上海楼市真够折腾的,刚坠冰窖,又遭一盆冰水迎头砸来,这就是所谓的上海楼市将进入一段时期“速冻期”。天寒地冻,哀声一片……
  今年10月上海楼市新政“沪六条”主要功能,是从市场供应端上严控房价,而上海“11·28”楼市新政主要功能,是从需求端上严控房贷。可谓是“双剑封喉”,有绝杀楼市房价上涨之势。
  尽管依然有地产大神在高唱:下一轮房价上涨,将比这轮更高。
  同样,亦有地产大咖在哀歌:2016年是上海房价的顶部……
  我的观点很明确,高调弹唱楼市赞歌不合时宜;哀声冷言楼市衰落有失风度。
  这几天网络疯传任大炮的楼市“强心针”:《任志强谈房价:2017年会比这一轮涨得更高》。而且,转发者曰:任志强每次预测房价上涨都准。
  我没细读内容就点评说:“任大炮此次会马失前蹄。”
  同时,我在与一位朋友私聊微信时坦言道:此次调控房价上涨,是各级政府的一致行为,在短期内绝对无法改变这种调控房价上涨的趋势。其一,本身我怀疑任志强不可能讲如此无底线的话;其二,任大炮是楼市多方代表,如果正有此言,也是为悲哀的开发商打“强心针”。但此次任大炮不是一般的市场专业预判,而是带有严重的“政治色彩”。
  我不想炫耀我的判断是否准确。我一直不认为上海房价会大跌,或者暴跌。上海房价会大跌的观点缺乏市场基础,同时,是一种盲目悲观论。
  而让我判断上海楼市猴年马月能再次疯涨,我也不敢枉下结论。至少半年之内,上海房价绝对不可能再次出现疯涨!
  尽管不少房地产开发商和代理商面对今年10月上海“沪六条”新政之后,“11·28”又再出重拳严厉调控楼市政策而怨声载道。但我认为这只是一种情绪的发泄,而在短时间内,开发商和代理商必须面对“速冻期”的严峻市场现实。楼市调控政策之所以要“速冻”楼市,是因为楼市房价上涨太疯狂啦。毕竟市场是由买卖双方组成的,不能只见卖方笑,不顾买方哭吧。 
  我一直强调房地产行业是“靠天吃饭的”行业,这个“天”就是政策。我们可能无力怨天,而只能根据天气的变化,来修正我们所走的行程。不但要在天气不好之时,仍然在路上行走,而且要行走得更稳健,更坚实,那才是楼市真正的“大智者”。
  我认为,任何脱离实际的楼市评论都是“耍流氓”。在上海楼市将要面临的至少半年的“速冻期”里,开发商关心的是以什么价格能销售房子?购房者关心的是以什么价格能购买到房子?当然,楼市买卖双方最关心的敏感话题是,明年的房价是涨,还是跌?该不该卖房?该不该买房?
  因此,上海楼市围绕着房价涨跌问题,将陷入预售证之房价“死结”!
  上海楼市“速冻期”现状:据有关资料显示,上海11月份楼市成交量下滑至年内最低水平——58万平方米。
  上海楼市为何会出现这种成交量低谷现象,我认为就是因为目前难以解开的楼盘销售预售证之房价“死结”问题。
  众所周知,上海10月份出台的调控政策“沪六条”的核心内容是,规范楼市交易行为,严控楼盘上市量和上市销售房价。
  什么楼盘可以上市销售?并以什么价格销售,必须受到严格控制。因此,上海楼市新房上市量大幅缩量。据悉,今年10月17日至11月6日的近三周时间里,上海新房新增供应量为零。据不完全统计,目前上海可以申请上市预售证的楼盘,实际可以获得上市销售之预售证的楼盘不到20%。当然,这种政策调控的目的,是遏制房价过热,遏制资产泡沫,逐步引导市场回归正常,让房价回归理性。
  因此,今年11月份上海楼盘交易量降至“冰点”——58万平方米是情有可原的。
  为什么有预售证房价“死结”之说呢?原因是开发商们普遍对房价的预期偏高,喜欢房价上涨节节高,而将准备销售的楼盘房价定得很高,但又难过审核房价之关,而拿不到销售预售证。调控之手不让“高房价”出笼,开发商又不甘心降低房价销售。因此,不少可以上市销售的楼盘搁浅在“预售证”的沙滩上……
  而上海楼市“11·28”调控新政以严控房贷入手,削弱了市场的购买能力,并将形成市场购买力下降的趋势。
  曾经有不少内业专家和开发商预判,明年上海楼市的成交量将“腰斩”50%。我当时认为他们太悲观了,我的预判是明年上海楼市的表现是:量缩价平。缩量最多是30%,房价上涨和下跌的幅度,在上下5%之间。但以今年11月上海楼市成交量58万平方米推算,再加上收紧购房者房贷比例,将折损一定比例的市场购买力而论。如果明年上海楼市成交量真的“腰斩”一半,那市场真的不容乐观啦。
  开发商真的纠结啊,高房价的预售证审批不出,低房价的 预售证又不想拿。但又担心一旦市场购买力下降,楼盘又出不了货怎么办?据悉,目前上海已经有几个楼盘以低于调控前的房价在抢销售出货了。
 
“死结”特征:加价销售+捂盘惜售
 
  上海楼市“速冻期”现状:政策严格规定,不能以任何形式加价销售和捆绑装修加价销售;政策又严格规定不能捂盘惜售……
  上海楼市为何会出现这种加价销售和捂盘惜售现象:我认为,这也是楼盘预售证之房价“死结”造成的问题。
  楼市交易买卖的矛盾点,归结于房价的高与低。开发商卖低房价不乐意,购房者买高房价闹心。要平衡市场房价的高与低,目前只能仰仗政策“调控之手”了。
  上海今年10月楼市调控之前,开发商嫌房价卖得低,可以通过电商,或者以装修费名义加价销售。现在政策明令禁止之后,理论上讲购房者能够受益,因为开发商不能加价销售了,房价自然就降低了。
  但目前不少开发商在拿到自认为房价低的预售证之后,采取“捂盘”不销售的方式,来抵抗目前的调控政策。
  松江有一个楼盘则公开以“工程质量问题须整改”,而不让购房者购买。不少购房者自嘲说:“限购政策是不让有房子的人再购买房子。而我们有资格购买房子,但开发商嫌价格低又捂盘限止我们购买。政策限购尚可理解,开发商限买,但我们没有方向。”
  其实,政府有关部门明确“取得预售证的楼盘,不得以任何理由捂盘销售”。显然,开发商取得楼盘预售证而不让购房者购买的行为,是违反政府有关规定的。无论预售证审批的房价是高是低,开发商必须让购房者按照审批出的房价购买呀。这是一种市场的游戏规则,市场买卖双方必须按照规则进行正常交易啊。
  《新民晚报》今年12月1日刊登了一篇文章,现摘抄的内容如下,以论证我的观点:
  最近一次去位于松江泗泾的“华润佘山九里”看房,陈均华发现该楼盘单价为5万元/平方米,在售房源有几十套,但查询楼盘网上备案信息却显示,备案价在3.5万元/平方米的可售房源有170多套。陈均华甚至记得,该楼盘今年2月的售价仅为2.5万元/平方米,3月涨到3.3万元/平方米,7、8月又涨到4.5万元/平方米,而根据网上备案信息,该项目在今年4月申领预售许可证的最高备案价为3.66万元/平方米。他还发现,4月申领的预售证可售房源为225套,扣除已经网签和售出的套数,还剩140套左右,加上今年10月申领预售证的43套可售房源,应还有200多套可售,而且备案价在3.5万元/平方米的可售房源占大头,有170多套。“开发商这么搞,我们买房的买不到房,或者就是多掏冤枉钱。”陈均华说,现在政策对准这些市场乱象下猛药,相信价格能回归正常。
  真的,上海楼市已进入“速冻期”,我们期盼能早日春暖花开。但作为开发商千万不要怨天忧地,更不可朝购房者出气。预售证“死结”之困,要以宽容之心待之。我认为一则不要违规。房价的高与低,亦是相对而言的。高房价卖得,低房价亦卖得,有市场购买才构成交易;二则要善待市场,优待客户。因为市场购买力的下降,会增加市场销售的竞争力。赢得市场的认可,赢得客户的信任,才是房地产企业生存之本。房价高与低是暂时而相对的,企业生存和发展之路才是长久的。如此,预售证之房价“死结”,才能得以解脱。
 
精彩图文
热门文章  
网络订阅
  • 龙源期刊网
  • 中国知网
  • VIVA
  • 超星
俱乐部专区 / CLUB EVENT