十年后房价：从怎么看到怎么办

     国家统计局原局长邱晓华先生近日表示，房地产行业的黄金期仍没有结束，未来房价不会暴跌。他的主要论据是，中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑；只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，这个阶段可能10年之后才会到来。

     应该说邱先生的论断并不出奇，不仅和民众的共识是基本一致的，也与任志强先生等其他牛人的观点接近。这就糟糕了。

     对资产品的估值达到高度一致的时候，往往也就是拐点临近的时候。近的如白酒股，从茅台到酒鬼，怎么看怎么让人爱，怎么看都支持连涨十年，结果一个塑化剂就让骄子变弃儿。稍远的如股市，我早说了，现在看到1000点的和当初看到10000点的，都是同一拨人，这拨人那时候喊出的口号豪气干云，乃至我现在都记得，正所谓“估值的天空没有尽头”。

     而如果以股票估值方法看，内地房地产市场其实已经远超6000点水平。以房租回报率来说，现在北上广深等一线城市一般在2%甚至不到的水平。如果把房地产看成是股票类资产，那么它的估值对应市盈率大概是50倍。以北京为例，一套三百万元总价的住宅，月租金四五千元，以五千元算，年租金不过六万元。即使买着全款不计利息，也要50年收回成本。目前沪深300股指平均市盈率是多少？十倍不到！这等于说，如果房子买的目的不是“真爱型”的自住，那么就已是纯粹博傻：赌还有一个比自己笨的傻瓜以更高价格接手。

     不止于此。由于内地目前并不征收房产税，如套用25%的企业所得税税率计算，一线城市的房租回报率只有1.5%或者更低，这将对应着60多倍的PE估值！

     还在谈黄金十年吗？醒醒吧！与6000点时期股市上一片无惧高市盈率的唱多声比对，抚今追昔，何其相似乃尔。

     附带着，我要提醒各方大神的是，身在中国国情之下，就不要妄言国际经验。要知道，自改革开放肇始，这是真正意义上的第一轮商品房价格上涨，所有的投资者，包括任志强先生，也包括邱晓华先生，都并没有经历过一个完整的周期。饶是学富五车或者资深从业，您的认识起点和普罗大众其实是一样一样的。所以，在怎么看十年房价的问题上，我的看法是，就长期看，房价只涨不跌的情况不可能持续，社会的共识一定是错的。这其中，即使是北上广深，也一样没有例外。

     怎么看之外，还要有个怎么办的预案。

     讨论怎么办，需要设定一个讨论的基调，12月4日的中央政治局会议精神再适合不过。会议已经明确提出，今后经济工作要以提高经济增长质量和效益为中心。在促进内需问题上，会议的措辞已从固定资产投资更多地转向了消费。强调“加快培育一批拉动力强的消费新增长点”。如此可知，如果一任房价如同控了盘的庄股一般一路上扬不回头，不管借口是城市化也好，或者人多地少也罢，只要群众越来越穷，开发商越来越富，消费成为我国经济支柱的概率只会越来越小，已经下跌了十年的消费率，还会再跌十年。

     我的看法是，从目前各地楼市出现的反弹正着看，下阶段房地产调控目标宜有所调整，政策需要进一步明确宣示，绝不容忍出现新一轮泡沫。一方面宜反复明确楼市调控不放松，明确至少对一线城市及热点城市的“限购”政策不放松，既要压住价格，又要抑制过高的换手率，不让降息等“稳增长”措施成为楼市虚火重燃的“导火索”。另一方面也宜承认三线和四线城市的发展需要，引导资金支持地方经济建设。

     但调控政策在新阶段宜追加些新的调控工具，例如，就房产税这个被谈论若干年的政策，给出实施时间表。毕竟，众所周知的是，房地产仍关系地方政府“钱袋子”。只要地方政府觉得“钱紧”，就会不时做出些试探中央政府底线的事情来。与其如此，倒不如早些明示未来就房产征税的计划安排，给地方政府一个念想，借此也可重构我国房地产的估值体系。

     总而言之，房地产兹事体大，需要警惕，再警惕。其归宿应近乎“资本密集型制造业”，不应成为对资源吸附力过强、毛利率过高的特殊行业。环顾整个世界，一个国家的经济雄起必须有实体经济雄起作为底子，没有哪一个国家是靠炒作房产的纸上富贵实现富裕社会的。（作者系经济学博士）