为停车位估价

编辑｜任蕙兰

 

 　　早上8点，上海黄浦区A小区的宁静被刺耳的汽车喇叭声划破，业主车辆在挡车杆前排起长龙，司机的咒骂和鸣笛声交杂，被扰了清梦的楼上居民不时探头张望。

　　保安向排在最前面的车主敬了个礼，收取10元停车费；车主熟练地熄火，拔钥匙，下车，关门，踱到一边抽烟，留下一串无法通过的车辆鸣喇叭抗议。保安无奈地升起挡车杆，让没有按规定缴费的业主开车通过。

　　“这样的事几乎每天都会发生。”负责小区管理的华南物业公司经理吴德坤说，他的说法得到好几个业主的证实。另一件被广泛证实的事是，总有车主早上会在自己的车顶发现居民的馈赠——垃圾袋。

　　有车族不缴纳停车费，小区公益性收入减少，无车族气愤公用面积的权益被变相剥夺，却只能以投掷垃圾和烂番茄表达自己的不满。这样的现实，并非仅见于A小区。

　　如今，不挑剔的话，几个月的收入就能买辆二手车了。但，我们因此更开心了吗？社会因此更和谐了吗？

 

车位引发的冲突

　　下午3点。

　　A小区地面上划出的车位已经被全部占满，没有抢到有利地形的私家车占据了小区的消防通道，实在无处容身的车辆干脆停在住宅楼台阶前，甚至地下车库出口处等交通要道上。

　　“这里既有业主的车，也有一部分外面警署、学校的社会车辆，临时停在小区。外来车一般下班就开走了，有些没及时开走，业主下班回来找不到车位就会和保安吵架。”陆明达是小区业主委员会委员，他告诉记者，2002年小区一期刚建成时，地面车位只有少数几辆车，随着这几年车价下降，私家车越来越多，私家车被迫停在周围马路上的小区也越来越多了。

　　A小区一期二期共618户居民，按照开发商当初设计，户数和车位比例接近2:1，但现在小区业主汽车保有量早已超过50%。吴德坤介绍，地下车库有120个左右车位，开发商将20%车位的永久使用权出售给业主，他们每月交80元停车管理费。地下剩下的固定车位全部被业主长期租用，每个月交400元停车费。没有抢到地下车位的业主每个月支付300元停车费，可以把车停在地面空地上，车位没有具体归属。

　　僧多粥少，地面车位“先到先得”，车主基本靠抢。地面停车一直是无序而混乱的状态，冲突不断。“找不到车位的私家车主索性眼睛一闭随便乱停，经常有车被别的车堵住出路，挪不出去，业主找到保安联系车主，保安不知道是哪里的车，为此保安与业主经常发生口角。”陆明达无奈地摇摇头。

　　“我们每月按时交停车费，但车位得不到保证，外来车辆经常占用小区停车资源。我住在这里几年起码发生过十几起车主和保安的纠纷。”业主胡女士向记者抱怨，两年前他丈夫因争地面上的一个流动车位，与保安发生口角，遭到两三名保安殴打，最后事情闹到派出所，当时管理小区的那家物业公司赔偿了1500元医药费。

　　停车环境混乱，车主抗议的手段往往就是不交停车费。按物业公司规定，如果车主没有按月缴费，每天出门时保安会收取10元临时停车费，但不少车主直接把车停在挡车杆前扬长而去，因此早上小区门口经常上演闹剧。

　　吴德坤对升级的冲突感到无可奈何，物业公司打算设置电子门禁系统，一切车辆刷卡才能进入小区，业主必须向物业购买停车卡。但这样的方法也不能从根本上解决车位供应紧张引发的矛盾冲突。

　　“按照开发商当初的设计，地面上的车辆在150辆左右达到饱和，而现在远远超过这个数字，影响到小区生活环境。”业主王先生说，他退休前是交大医学院教授。“很多业主担心私家车超负荷带来的安全隐患，小区的消防通道被占用，有事救护车、消防车都没办法开进来。”

　　私家车对小区日益造成负担，有车族和无车族的对立情绪在悄然滋长。陆明达感叹，“一些业主实在找不到车位就随便乱停，老人孩子出行很不方便，私家车晚上报警系统响了，影响别人休息，有些业主就从窗口把垃圾扔在私家车上泄愤。”

　　发达国家现代化进程表明，当一个国家人均年收入达到3000-4000美元，会引来第一个汽车消费大爆炸，中国人均年收入虽只有1000多美元，但在上海北京等大城市已经超过7000美元，高于汽车消费爆炸的临界值。目前上海汽车保有量近200万，随之而来的停车难等问题日益严峻。

　　汽车高消费国家很早意识到停车问题，美国1971年出版的《停车指导原则》总结了111个城市停车研究成果，停车指标以城市人口为依据，充分考虑停车供应、设施使用、出行目的、停车聚集、持续时间、步行距离及周转率等，停车场的总面积和可以停车的数量往往都是经过精确计算的。日本关于停车的立法也很完善，有车库法、停车场法、道路交通法等。

　　根据上海市建交委年初公开发布的数据，目前上海路内停车点共有955处，总计车位3.4万个，公共停车位有36.8万个。上海中心城区集中了约120万辆机动车，停车泊位总量明显不足，尤其夜间缺口较大。全市交通大调查显示，中心城区有27万辆机动车的夜间停车需求得不到满足。

　　车位供需不平衡，当制度和管理未能有效介入，就会演变成人与人之间的斗争。

 

车位贵不贵？

　　陆明达曾打算买个车位一劳永逸，2004年小区一期地下车库刚建好时，一个车位卖8万元，2010年上涨到15万。“一个车位卖15万，车停在地面上一年停车费只要3600元。如果把15万存银行，按照一年4%的利息6000元，用利息就能付停车费。当时觉得不划算没有买，没想到现在车位这么紧张。”每次停车找不到车位时，陆明达不禁会“想当初”。

　　开发商出售了20%左右地下车位后就“捂盘”，其余部分只是被业主长期租赁。因为《物权法》规定地下部分如果没有计入公摊面积的，地下车库就属于投资兴建的开发商所有，可以通过出售、附赠或出租约定地下车库的处置。陆明达估计按现在形势，一旦开放车位买卖，价格会直蹿上去。

　　面对地上车位的争夺战，拥有地下停车位永久使用权或长期租用权的车主气定神闲。但没有分到地库蛋糕的业主并不甘心，提议每年采取摇号的方式重新分配车位归属。只是这个办法除了增加物业权利寻租空间之外，对缓解小区矛盾没有实质益处。

　　增加车位供应是必然的发展方向。比如日本新建楼房必须修建地下室、停车楼，或是一层留作停车用。今年初，上海发布了《关于进一步加强本市停车规划、建设和管理的若干意见》(征求意见稿)，新规中有一条，内环线以内商品房居住停车配建指标从原先1∶0.7提高至1∶1，即一户一车位。

　　事实上在一些高档小区早已实现1：1车位配置，但计划仍旧赶不上发展，拥有两辆车的家庭越来越多。有业主因为解决不了车位问题，迟迟不买第二辆车，夫妻俩一个开奔驰上班，一个天天挤地铁。

　　对于车位匮乏的小区，新规规定在不影响小区安全，不占用小区消防通道、绿化设施的前提下，经居住小区2/3以上业主同意，可统筹利用小区的空余场地及相关空间，通过内部改造挖潜，改建扩建临时停车设施。

　　王教授提议将小区附近一块三角地改造成停车场，满足小区及周边学校教职人员错峰停车的需求。为此年近70的王教授特意去上海城市规划馆考察过，但打听下来这块地是绿化用地的属性。“这块地可以一部分种绿化，一部分改成车位，由业委会向绿化及有关部门申请改变用地性质，钱从周边几个小区维修基金出，对大家都有益。”业委会顾问律师树磊也表示，小区正在考虑在一期地面装立体车架，可以增加几十个车位，需要花费10多万。

　　这笔改造的钱由谁来出？如果从小区维修基金里面提取，又将是一场不同利益群体之间的博弈。

 

无车族也焦虑

　　晚上10点，A小区上演了一场“突袭”，业委会成员带着几个业主打着手电排查小区车辆，经过盘点，一期和二期地面共停了190辆车。按照300元每个月估算，这笔收入应该在57000元，但华南物业账目显示，每个月地面停车费只有16000元。

　　“这是理论上的数字，有多少车主乖乖交钱？”吴德坤感觉很冤枉，他表示从去年托管该小区后，开始每个月能收2万元左右停车费，现在越来越少车主缴费，每个月只有1.6万左右。

　　小区的公益性收入来自于小区停车费、广告费等，业主与物业六四分成，属于业主的部分会打入维修基金，用于小区环境改造。业主夏先生是上一届业委会委员，从2007年业委会成立以来一直负责掌管业委会财务章。他告诉记者，由于停车费收缴比例低，以及物业公司多番更替的纠纷，自2008年起没有一笔公益性收入充进小区的维修基金，也就是说无车的业主几乎没有享受到对公用面积的权利。

　　目前业主专用账户中有1000多万维修基金，大部分是业主购房时缴纳，以及多年来的利息收入。如果按照“谁投资、谁收益”的原则建设立体车位，亦即改造的费用由维修基金支取，日后的运营收益就应当由全体业主所共有。但如果停车费缴纳比例低，这笔未来收益显然不能指靠。

　　“如果要动用维修基金，要由业委会提出议案，所有业主参与投票，同意户数超过2/3，同意业主居住面积占总面积2/3以上，才可以通过。”夏先生表示。

　　然而实践中这套流程只能保证“程序正义”，未必能保证弱势者的利益。夏先生举了个例子，上个月业主公投选举新一届业委会，同意的户数达到600户以上，但其中有400多户只是视作同意，“就是联络员把选票送到业主家里，业主签了字，其实并没有填写同意或不同意。”如果无车族对形式大于实质的投票结果不认可，又将产生新的纷争。 

　　业主李阿姨退休多年，她听说业委会考虑铲掉部分绿化增加车位。“我们这么大年纪了，每天就是看看花看看草，上次拔掉几株开得正好的月季，我心疼了很久。”她经常下楼侍弄花坛里的植物，对老年人来说，绿化对他们比车位重要得多。

　　“即使70%的人开车，同意扩建车位，剩下30%的人对绿化的权利就应该被牺牲？”很多人担心随着小区汽车越来越多，无车业主的声音会在“少数服从多数”的过程中被“合理”地消解，但是，以垃圾和钥匙划车来表达不满，其实是谁都不愿意见到的结局。

　　“老百姓都能买上车”看上去很美，但梦想照进现实，汽车生活却带来一地鸡毛，往大里说，还可以扯到“公地悲剧”、发展模式……这些都不说了，只要想想上海每月新增的近万个牌照，就够让人焦虑的了。■