房价，重新开始寸步不让

房价止跌
  
　　李阿姨家的鞋柜上放着几个蓝色塑料鞋套，都是中介带客人来看房留下的。她这套位于浦东内中环之间的两房年初挂牌180万元，看6月楼市行情起来了一波，现在挂到205万元，门口的蓝鞋套反而比年初多了起来。
　　“有些地方价格虽然没涨，但房东给出的价格越来越难往下谈。”一位中介抱怨。自6月起受到降存准利好影响，上海部分板块特别是在二手房源少的区域，价格比年初涨了5%。
　　二手房东坚定的态度总是和开发商同步。十一期间上海“假日房展”刚落幕，虽然参展人头攒动，始发自展览馆每半小时一班的看房班车排起长龙，还有不少参观者认真地在展会现场拿着手机在美女模特胸前和背后扫二维码，但寥寥的成交量显示这只是“市场上的潜在需求非常旺盛”。
　　因为对购房者而言，房价坚挺的趋势越来越明朗化。上海房展会汇聚了200余家房企参加，在今年5月房展缺席的华侨城集团、绿地集团、万科、恒大、宝丽、万达等龙头房企回归，但购房者期待的“大让利”没有出现。
　　即使某些楼盘给出“买别墅送奔驰，买商铺送金条”的优惠形式，但从参展楼盘看，绝大多数优惠幅度在9.7折、9.8折，房源多是“边角料”。此外，一些楼盘实际上在“备案价格”，而非之前的“成交价格”基础上给予优惠。
　　这并不是个例。北京房展会200多个参展商中，有120多个是海外地产，还有大批外地的旅游地产，北京当地开发商只有40多个。上海房展会人气最旺的也是海外馆，当留学每年以20%的速度递增，带热海外地产。
　　“房展会优惠力度和平时一样，只有一些小概率的抽奖，可以在房价上大幅打折。调控持续到现在，一线城市很难期待房展会有大动作，多是靠旅游地产、海外地产吸引投资客。但二线城市如沈阳、昆明的房展会仍是以自住刚需为主，成交量很大。”克尔瑞研究中心副总经理孟音表示。
　　“从这轮调控政策开始，楼市已经没有金九银十了。”上海城开集团总裁倪建达的感叹是业界的共识。虽然楼市成交量不如往年，但“刚需”们发现，开发商在对弈中心态却比年初沉静得多，首先体现在房价寸步难让。

降价到头了吗？

　　一位代理行人士感叹，年初开发商问得最多的问题是“价格降到什么位置能跑量？”到了三四月份，问题就成了“在什么价格跑能保证有利润？”“现在开发商对成交量已经不太担心，不像年初，能抢到一个小窗口期就抢跑一拨。”
　　从去年开始，引领楼市降价一是大房企跑流量，二是小房企割肉。万科去年底今年初领跌之后，年回报率还在30%左右，大房企降价卖房，盘子可以兜得过来。只有两三个亿项目的小公司，做出一些割肉，保证资金平衡就够活下来了，而且上海等一线城市降价对市场刺激立竿见影。
 　　“大品牌的房子降价好卖，因为品牌也有附加值，一年五六百亿的销售额，不会为了十个亿的项目把牌子砸了。”易居中国大上海事业总部执行总经理孙华良说。
　　在上一轮严冬中，最艰难的是年销量在50亿左右的中型公司。“中型公司遍地开花，十几个盘子，降价卖掉一个也救不了它，全部降价就有系统性风险。”孙表示。
　　楼市经过去年底严冬，一线城市个别楼盘跌价，但整体上房价稳定。今年3月稳住之后，很多观望者悄然进场，托起了今年的成交量。今年1-8月份楼市成交量549万平方米，比去年涨了20多万平方米。降准消息公布后，6月上海楼市成交量达到100多万平方米。
　　市场经过一轮洗牌，留下的房企已是抗风险能力较强的一批。“20%的小房企以股权转让等形式退市。现在的房企自有资金比以前多，三分之一自有资金总有，现在房价没有跌掉三分之一，所以企业可以通过各种方式弥补现金流。”
　　“让买房者真正捡便宜的一拨过去了。”站住脚以后，盖房子自有资金比例高的小房企宁愿吊着卖，一个月成交十几套。有销售量目标压力的大房企也不会再大规模带动性降价。“现在大房企销售的优惠幅度收紧，因为财务数字已经比较好看。”孟音说。
　　从源头来看，地价没有跌，房价没有更多下跌的空间。
　　上半年土地市场低迷，企业不敢随意出手。地方政府想要多供地也没有企业接，业界人士普遍感觉，土地底价“调整比较到位”。但随着上半年楼市回暖，一些开发商开始抱怨，今年上半年政府在土地出让前和企业达成意向，谈好的地价，现在多了很多限制条件，出让时间也在往后拖。
　　市场给企业的信号是，现在不出手，可能地价又上去了。9月房企迎来一轮拿地高峰，因4-8月市场成交量上升，企业不像年初手紧。据链家地产市场研究部对10家标杆房企（保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产）的监测显示，截至9月26日，这10家标杆房企在三季度的拿地金额已经达到494亿元。
　　这似乎又是一次跑马圈地的信号。维持企业滚动发展必须要拿地，而土地供应量减少，从房地产开发周期来看是拿地的时机。企业最近几个月拿地热情高涨，预示着未来房价还有上升空间。
　　暴利时代过去，企业的粗放式增长模式也将终结。一位代理行人士表示，前两年最好的业务是项目咨询，开发商只想知道怎么卖项目。现在来做战略咨询、品牌战略发展方向的企业多了。前几年房企的投资部门是核心部门，去跟当地政府搞关系，能拿地就能赚钱。这几年企业不是什么地都要，和自己产品线不符合的地也会舍弃。”
　　调控也令一些企业开始寻求转型。宋卫平搞绿色农业只被市场看做是“玩票”，但大规模裁员的珠江地产转做私募风投，转型更彻底。虽然此前也有复地等房企开始在资本市场寻求机会，但调控无疑加了一把火。
　　继续活下去的房企开始走精细管理道路，增强上下游管控，全国布局，梳理产品线。房地产行业人士坦言，虽然房地产行业利润薄了，在宏观经济低迷的大背景下，仍比制造业、贸易等其他行业看上去更有生存机会。
  
续集步步惊心
  
　　开发商的信心是一回事，房地产明年的“续集”如何又是另一回事。
　　发展前景好的一二线城市，市场内生需求和吸纳能力强，土地供应少，因此能达到供求平衡。但“刚需”和“改需”托起的上涨苗头被悄然按下，商贷85折优惠已逐渐在市面上消失。“央行没有新政策，操作上商业银行放刚需贷款风险也不是很大，但今年七八月就开始收紧优惠，往年要到十一二月银行资金紧张才会收。开发贷今年就没放开过。”孟音说。
　　易居的一份研究报告警示投资者，今年崛起的三四线“黑马”城市发展迅速，但风险也伴随着发展而来：房价之高与地方居民收入不匹配；土地出让量很大，达到年销售十几倍二十倍。
　　2011年，一线城市周边的小城市受惠于限购令的“溢出效应”，成为市场增长点，但随着楼市发展的传导效应，今年的领跑者变成非核心区域的三四线城市。全国287个地级市，2800多个县的房地产市场基数小，接受到房地产市场发展信号，成长速度快，规模不起眼但对整体成交量影响大。三四线城市本身的需求逐渐起步，成为全国楼市筑底的支撑。
　　当然，楼市增长最大的可能来自10月以后经济面宽松。美国兴起第三轮量化宽松，中国在12月底之前会应对的可能方案一是印钱，二是降准，资金间接流入楼市，业界判断楼市会有10%的增长。
　　传言比四万亿更大的城市轨道交通投资呼之欲出。但很多人对其刺激楼市的效果持保守估计，城市建造地铁会改变城市房地产格局，但不会增加需求量，不像高铁把外来需求吸引到城市。所以对后续房地产投资额并不乐观。
　　房地产调控基调不放松，但拿出真金白银建设轨道交通的地方政府或许更有闯关的热情。事实上，佛山和芜湖的“一日游”政策均告失败，但一些地方调高公积金贷款比率，增加刚需购买力的尝试已经取得了一些见效。“业界最关心限购什么时候能放，但短期不可能，所以会关注地方政府还会做出什么程度的试探，中央政府在什么程度默许，一点点小默许就足够刺激市场了。”
　　投资者对楼市最大的忧虑仍是调控。现在摆在桌面上的后招是房产税。但有关房产税的风吹草动在资本市场产生立竿见影的反应，对房产市场的影响目前来看并不显著。宏观经济面不乐观则是楼市更大的担忧。