“房企欠税千亿”真相
“土地出让金是一次性的，房价飞涨后，国家又要分一杯羹，所以就有了土地增值税。”
记者｜金 姬
房地产企业摊上事儿了。北京市忆通律师事务所李劲松主任律师根据45家上市房地产公司的年报，指出这些企业截至去年底应交未交的土地增值税及企业所得税高达人民币1394亿元，而这客观上对房价有直接的影响。
万科、雅居乐、万通地产、中粮地产、华侨城地产、富力地产、招商地产、远洋地产、金地集团、陆家嘴、融创中国……这些房地产界巨擘的名字都赫然在目。
包括华远和万科在内的房企回应称，李劲松对房地产财务年度报告是错误解读，把会计上的“预提”误解为“拖欠”。而不少专家学者也表示，土地增值税清算有一定条件，中间遇到披露财报时间节点，出现应交未交情况也属正常。
有业内人士指出，李劲松的初衷如果是减轻“房奴”负担，与其在方案中让房企缴清所有土地增值税，不如减免房企税费更有效果。毕竟，目前房地产企业开发和保有环节的税费主要有11种，而房价的三成至六成都流向了政府。
李劲松较真
华远公司品牌部总经理张念萍是第一个对此作出回应的，在她看来，李劲松的曝料属于一个非专业人士对房地产财务年度报告的错误解读，最后归结为个人炒作。
对此，李劲松表示自己是具备“律师、会计师、证券业注册会计师、注册税务师”四师资格的资深执业律师，“一个品牌营销部的经理跟我谈专业，相差太远了。”
李劲松今年4月初已给这些房地产公司所在地的税务部门写信，要求相关税务部门公开其执行国务院新国五条中“税务部门要强化土地增值税的征收管理工作”这一调控政策的工作情况。北京市西城区、东城区、朝阳区和昌平区地方税务局表示5月22日前作出答复，广东省潮州市、揭阳市地方税务局表示5月20日前作出答复，广东省广州市、珠海市、佛山市、东莞市、深圳市和茂名市地方税务局对于“2005-2012土地增值税征管情况”建议李劲松查询公开资料，其余内容不予公开。
2006年春节前，李劲松曾向北京国税局和北京地税局检举北京某开发商涉嫌偷漏税上亿元，最后不了了之。自那以后，李劲松似乎就和房企铆上了，不断关注各大房企的财报，从中找出偷税漏税的蛛丝马迹。
李劲松向《新民周刊》提供的33页长达1.6万字的分析材料中，指责包括万科、雅居乐、万通地产、中粮地产、华侨城地产、富力地产、招商地产、远洋地产、金地集团、陆家嘴、融创中国等45家上市房企从2005年至今都有拖欠土地增值税的现象。上海交通大学安泰经济与管理学院会计系副教授、现代企业管理研究中心副主任朱军生看完这份材料后，认为李劲松的分析有些牵强。“首先是纳税期限的问题。土地增值税是预征，最后会清算，房企是按每个房地产项目来做的，清算一般要符合一定条件。”
公开资料显示，土地增值税的清算条件分两大类：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：１.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；２.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；３.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：１.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；２.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；３.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；４.省税务机关规定的其他情况。
“2010年，国家税务总局调整预征率，不得低于5%，有些地区可能达到10%。项目尚未清算前有预征，地方税务局不会让企业逃税漏税。”朱军生说，“在会计结算上，企业可以预先提出这笔土地增值税，因为预征和实际缴纳有差距，但从成本费用的配比来说，企业拿出这笔钱放在那儿，到最后清算的时候一起缴清。会计报表上列出应交未交的部分很正常。”
另一方面，对于李劲松认为房企应交未交的土地增值税有助于减低房奴负担，朱军生认为是一厢情愿：“土地增值税是地方税的一个来源，地方政府收上去后可以用作任何方面，未必按照李劲松的预想那样控制房价。税收如果具有明确的返还对象，那就不是收税，而是收费。”朱军生还强调说：“土地增值税在损益表中以费用项目出现，土地增值税越多，企业利润越少，因此企业所得税也交得少，所以房企土地增值税交少了未必税交得少，因为还有企业所得税那块，因此对企业利润的影响很难说。李律师的解读有些想当然。”
此外，李劲松指责某些房企转让土地多次以达到少交税的目的，在朱军生看来是一种“纳税筹划”：“利用税法的空白，房企做一些不违法的避税，算是打擦边球，和老百姓的假离婚是一个道理。”
争议土地增值税
李劲松的曝料虽然有些偏激，但也让大家重新审视了土地增值税。
朱军生指出：“土地增值税是1994年出现的税种，之前是国有土地转让，1990年出台了土地出让金的规定，有偿使用国有土地需要交费。但土地出让金是一次性的，房价飞涨后，国家又要分一杯羹，所以就有了土地增值税。在我看来，土地增值税不如叫作‘房地产增值税’更合适，因为土地增值税是国有土地转让使用权以及土地上的房地产所有权这两种的收益。”
中央财经大学税务学院副院长刘桓教授也表示：“土地增值税1994年开始出台的目的是为了抑制土地热，因为当时土地滥用现象严重，当时还没有房地产的概念，所以根本谈不上是为了抑制房地产，到1997年的时候要取消，后来因为一些因素没有取消，而到现在土地增值税逐渐变成了抑制房地产冷和热的工具，冷的时候，土地增值税就松一些，热的时候就紧一些。”
刘桓认为，土地增值税的严肃性目前需要重新商榷，这主要存在两方面问题，一方面税率过高；另一方面与企业所得税重合，涉嫌双重征税。因此，正是由于这些因素，地方税务部门在征收的过程中，大都采取各种变通手法，而房企们也同时采取一定的措施来规避风险。
“土地增值税与其他间接税收有重复。房企交营业税、又要交土地增值税，意味着交易环节两次征税。而且，现在业界对土地增值税的意见是计算复杂，征收额偏高。从公平税负角度来说，土地增值税是附加出来的。”朱军生说，“从特别调控角度，政府保留它也有一定的考虑。”此外，土地增值税对上市房企的影响有高有低。“根据2011年有人对8家大型房企的统计，土地增值税的平均税负为6.9%，对房价的影响有限。”
但税费对房价的影响其实是有目共睹的。2012年房地产业销售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，占房价17.2%。事实上，上述统计其实还有保守成分，并没有统计城镇土地使用税、城市维护建设税等税种。这些税种并非针对房地产开发企业征收，而是面向更广泛的单位征收。全国工商联房地产商会的数据显示，各地房地产开发项目销售收入中流向政府的份额约为三至六成。
朱军生预测，土地增值税在未来有可能取消，“如果进行房产税或物业税改革，也许会对现有房企的税费进行调整和归并”。毕竟在中国现行18个税种（只有3个是由全国人大立法征收，其余15种税都是由国务院通过暂行条例及试点推出）中，就有5个税种仅在房地产行业征收。
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