香港楼市：印花税，招很辣

　　香港管制房价飙升的辣手硬招，能否成为内地楼市的借鉴？
　　2月22日，香港立法会以30票赞成、6票反对、6票弃权，三读通过《2012印花税（修订）条例草案》。这意味着加强版楼市印花税成为香港法定税项，凡是2012年10月27日或以后买入住宅物业的业主，若在3年内转手交易，需支付额外印花税（SSD）10%－20%，非香港永久性居民和所有公司买家另需缴纳15%的买家印花税（BSD）。
　　此次印花税修订以“先订立，后审议”方式落实，宣布当日即2012年10月26日即时生效，并于2013年1月提交立法会审议。这一草案的目的是为了遏制香港楼价上升过快，而外地买家尤其是内地投资客成了最主要的打击对象。

“热昏”还需下猛药

　　对香港政府而言，“楼市双辣招”是非常时期的非常措施。
　　和中国内地楼市“只升不降”不同，香港房地产市场素来以大幅波动闻名。从1997年末至2003年中，香港楼价最高下跌了76%。但从2004年起，香港楼市进入一波十年牛市。监测香港楼价的中原城市领先指数（CCL）显示，该指数从2003年末的约30点大幅上涨至120点，上涨了3倍。香港金管局及中原研究部的资料显示，自2008年美联储推出首轮量宽后，大量热钱流入香港。再加上住宅物业供应偏紧，香港楼市在最近几年逐步呈现非理性的亢奋。为此，梁正英在竞选香港特别行政区第四任行政长官时强调“协助基层上楼，协助中产置业”。
　　香港运输及房屋局局长张炳良教授表示，特区政府针对楼市推出的加强版印花税政策是在仿效新加坡。
　　如今，在国际大都市投资房产已成为了各国富豪最中意的避险方式之一，这也让当地老百姓饱受高房价之苦。新加坡是亚洲房价第二高的城市，仅次于香港。2009年以来，新加坡政府不断推出楼市新政，如严格的贷款限制，高比例首付额和购房税等。尤其是2011年至今，狮城经历七波调控。
　　为了严格打击炒卖高价房、防止少部分富人通过地产泡沫敛财，新加坡政府通过一系列提高房屋交易成本的政策，有效控制了中央区的高价房价格指数上涨。新加坡政府还对外国人和永久居民开始征收额外买方印花税，以应对外国人投资新加坡房地产市场。2011年，新加坡房价上涨6%，2012年降到3%，印花税政策颇有成效。
　　国际清算银行（BIS）已有研究表明，在各种稳定楼市的政策中，改变房产税项是唯一对遏抑楼价有明显效果的政策工具。因此，特区政府在2012年10月26日规定，任何以个人或公司名义在2012年10月27日或以后取得住宅物业，并在取得后36个月内将其转售，按不同的物业持有期缴付额外印花税——买入后首半年内出售单位的征收率为20%；超过半年而不超过一年15%；超过一年而不超过三年，一概征收10%。而且，非香港永久性居民和所有公司购房还需缴纳15%的买家印花税，加重了非港人的置业成本。
　　2012年头10个月，香港房价升幅已经高达24%，比2008年低位水平高出一倍。新政一出，香港楼市立刻降温。2013年房价升幅仅为3%左右，成交量也创下18年来新低。
　　此外，在修订审议期间，税务局不会征收相关税款，估计至今涉及或要缴交买家印花税的个案共逾3000宗，涉税额约43亿港币，现正由律师楼保管，而修订条例实施后，有关款项可望短期内拨归库房。

吓退内地置业客

　　香港楼市狂飙突进，从前任特首曾荫权时代开始，跟内地买家炒卖有关。曾荫权也对楼市调控做出过一番努力。2010年10月，为了遏制外资炒楼，特区政府把置业从投资移民门类中剔除。2011年6月，特区政府按楼价总价不同分别下调按揭比例，又对买楼后两年内转卖的炒家征收交易额5%-15%的额外印花税。但曾荫权对香港买家还是内地买家一视同仁。而梁振英就任特首时，就喊出“稳中求变”的口号，写入施政纲领的“港人港地”（土地建成住宅，只能卖给港人）就是明证。
　　因此，此次印花税新规，受影响最大的就是内地买家。如果香港二手房交易的印花税都由买家承担，一套售价1000万港币的房产在3年内转手就要缴纳额外缴纳250万－350万港币的印花税。再加上佣金和律师费，香港置业的实际成本高得惊人！数据显示，政策推出后内地买家占香港整体住宅注册宗数按季度计算的比率最多下跌近五成。尤其是内地客参与较多的高端住宅市场，呈现疲软态势。最近香港传出消息，有两个豪宅折让三成出售，还有些内地客亏本几百万沽售房子。
　　值得注意的是，此次立法通过的版本比2012年10月宣布时还要严厉：特区政府采纳了新民党兼行会成员叶刘淑仪的建议，所有未成年的香港永久居民置业都须缴交买家印花税，以此堵住内地父母借助“双非”儿童来港置业而逃避买家印花税的漏洞。换言之，政府将会追回在过去16个月的有关税款。
　　地产及建造界议员石礼谦批评，政府政策和法律立场“忽然变”，又指新修订的草案是“一棍打沉成船人”，令港人未成年子女一并“受苦”而没有豁免。对此，运输及房屋局副秘书长王天予解释，由于未成年人一般须由父母或监护人照顾并与其同住，其置业需要相对不大，住屋需要也不会因撤回有关豁免而受到损害，加上此举可在确保买家印花税的成效的同时，不会因儿童是否“双非”而做出差别待遇，也解决了可能涉及的人权问题。
　　不过特区政府强调，会继续奉行自由市场的原则，当楼市供求平衡后，就会考虑“减辣”甚至“撤招”。

　　
　　链接：新特首上任楼市五把火

　　为了解决港人的住房问题，梁振英出任行政长官的头8个月，推出了一系列楼市新政：
　　2012年7月26日梁振英宣布，每年容许5000名符合白表资格人士在居屋第二市场购买未补价的居屋单位，与非政府机构合作兴建青年宿舍。
　　2012年8月30日梁振英宣布推出一系列短、中期一共10项措施，其中5项短期措施在6至12个月内推出。
　　2012年9月6日梁振英正式宣布，为了遏制外地人炒楼，启德两住宅用地，率先试行“港人港地”政策。新界东北新发展区计划，特区政府也表示将适度引入“港人港地”。
　　2012年9月14日香港金管局推出收紧按揭贷款的多项措施。
　　2012年10月26日特区政府宣布两项新的需求管理措施，强化额外印花税和设买家印花税。
　　　　2013年2月特区政府规定：200万港币以下的住宅物业，印花税从100港币增至交易额的1.5%；200万港币以上则按成交价的8.5%缴纳印花税，本地首次置业人士仍可享用旧税率。