当楼市双“杀手锏”同时退出
阅读提示：房价涨不到哪儿去，该涨的没有这个政策照样会涨，不该涨的再怎么放也不会涨。
撰稿｜李宇嘉
楼市变化太快了。2014年上半年，限购和限贷还是不能触碰的红线。5月前后，曾有温州、佛山、沈阳、杭州等地试图打松绑限购擦边球，却无一例外地被叫停了；而限贷松绑更是无望，因为货币投向仅限于基建、三农和小微等，“定向宽松”根本没有要给楼市分一杯羹的打算。
到了下半年，政策风云突变。限购令退出仅用了2个月，而限贷松绑则是在9月30日下班前2小时匆忙发布，刺激国庆“黄金周”楼市的意图明显，并希望挽救“银十”，收复“金九”和3月份“小阳春”失去的阵地。
我们不禁要问：松绑是否会让楼市疲软的局面逆转？“政策一刺激，房价就反弹”是否会重现？
限购为何一股脑退出？
6月底，呼和浩特正式发文取消限购，成为第一个“吃螃蟹”的。此后的整个7月，先后有温州、杭州、西安、沈阳、无锡、宁波和青岛等30多个城市退出限购。这些城市有一个共同点，那就是库存消化压力太大——呼和浩特的房子够卖10年，浙江三个城市（温州、宁波和杭州）的房子都要30个月才能卖完，而沈阳、西安、无锡等城市现有的在售住房也要超过两年才能消化完。
至此，国家在限购退出上的决策思路浮出水面，一是退出限购显然是得到了上层的许可或者默认，不然的话，也就不会有5月份还在叫停、辟谣，从6月份开始，就步调一致地集体退出了。二是库存大的城市先放松，不然的话，出现“鬼城”、“空城”的就不仅仅是温州和鄂尔多斯了。事实上，天津滨海新区、广州南沙新城、深圳前海新区，也有“空城”的影子。三是楼市下滑对经济影响太大了。
即便上半年并不靠楼市，靠基建来“微刺激”，但经济勉强保持在了7.5%的底线上，一季度甚至滑出7.5%。上半年，重点城市成交下滑30%-50%，新开工和拿地均下滑20%以上，开发商摆出一副俨然“过冬”的样子，甚至是死给你看，销售不好，我就不开工、不拿地、延缓施工。
开发商紧缩新开工、施工和拿地，固定资产投资就得下滑。1-8月份，固定资产投资增速创2002年以来13年的新低。投资一旦下滑，房地产上游的原材料、能源和下游的建材、家具装饰、家纺等产能过剩的局面就无法缓解，价格指数就会持续走弱，PPI连续30个月负增长。房地产行业税收占大头的营业税下滑了30个百分点，全国单月税收和土地出让金增长降到了个位数，地方应对偿债高峰都成问题，还拿什么来支持“稳增长”和“微刺激”？转型的改革还能推进得下去？
当然，限购之所以退出，另外一个原因就是限购的效果不好。大家看一下，限购这4年来是房价上涨最快的4年，重点城市房价上涨50%以上，核心地段二手住房价格上涨超过100%；限购最严格的一线城市，房价上涨得最快。首都北京的五道口华清嘉园，被称为宇宙中心，10年前的房价约6000元/平方米，而2013年已至6万元/平方米，10年内上涨了10倍，2010年以来翻了一番多，最有代表性。
还要注意的是，限购是否真正解决问题不得而知，但扯出一堆问题却是事实，例如“假离婚”、“补缴社保”，增加了政府行政审批，不符合当下轰轰烈烈的“下放审批权限、取消行政干预”的改革大潮。与其效果不好，也不符合改革方向，而且问题多多，在经济底线也经不起楼市打击的情况下，干脆趁势取消算啦。因此，8月份以来，除一线城市外，以省会城市为主的主要二线城市全部退出了限购。
限贷为何立刻跟上？
退出限购，效果不见得好到哪去，上层对此早有预料。由于住房信息没有联网、房管与民政和社保部门信息无法共享，在二三线城市，限购早已被突破得七零八落，还没有到“有钱买不到房子”的地步，这早已是公开的秘密，中介可以“拍胸脯”地帮你搞定一切，地下假证市场又活跃了。再说，限购已经实施了4年，其效应在每一年都会减弱，产生了“抗药性”。
因此，很多城市在退出限购后，对需求的刺激仅在第一个月有效，甚至是一周有效（有人戏称“一周游”）。即便“一周游”，也有可能是限购前集中“下定”，限购后集中签合同的结果；或者，也有可能是地方政府人为做大松绑限购的效应，将限购前的“下定”集中在限购后签合同，“做”给市场看。
从限购退出到限贷松绑，间隔很短，出乎预料，关键的原因还是经济下滑在作怪。下半年，季节性因素使得动工本来不多，投资难保。同时，从往常看，下半年信贷投放只占40%，资金也不给力。就连扎根内地的李嘉诚也开始套现物业，将资金投向欧洲，搞得人心惶惶。
而楼市还在给经济添堵，从7月份开始，开发商加大“以价换量”的力度，无论是民间发布的百城房价、还是“国家队”的70个大中城市房价数据，都显示7、8月份的房价创有史以来的单月最大跌幅。但是，购房者还是不买账，疲软的需求没有起色。
于是，9月30日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（俗称“央四条”），宣告限贷正式退出。
限贷退出的基本逻辑
限购可以一股脑退出，限贷不行。因为真正能够影响楼市的是金融信贷政策，这在2008-2009年楼市“V型反转”和2012年楼市“触底反弹”中已被证明，左右楼市的不是地方“补贴”式的救市，而是货币注入。
早想松绑限贷的上层先通过地方“打前阵”和释放信号来试探市场的反应。比如，“央四条”发布不久前，地方“鄂6条”、“绍兴新政”、“青岛新政”等，就已明确了对首套房贷和改善型二套房贷优惠的政策。另外，9月22日对于“只要房贷余额还清都算首套房”的传闻，四大行“等待通知”的统一口径显然在释放信号，观察市场反应；而“央四条”发布前，央行副行长刘士余对限贷政策松绑并不否定的表态，意在为“央四条”的发布造势。
松绑限贷，要与货币政策“定向宽松”的思路看齐。也就是说，控制信贷供应总量，将稀缺的增量信贷用到“刀刃”上。再说，任由外界呼吁，央行死守高准备金率、死也不降息，就在于严守“不放水”的前提下做好“定向宽松”。具体到房贷领域，“央四条”也必须坚持这一原则。
因此，“央四条”的核心内容——首套房认定标准，除了重申原有的首套房购置优惠（首付三成、贷款利率最低为基准利率的0.7倍）外，降低了改善型住房贷款的首付比例，即“对拥有1套住房且偿清贷款的家庭，再次申请贷款购买普通住房时，银行按首套房来执行”，这一规定降低了第二套住房的贷款杠杆，是本次政策的重点。但这有一个前提，那就是必须先将房贷还清了。这事实上既是盘活存量资金，又是坚持用好增量资金（保证首套房优惠），再加上“鼓励银行发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”，“央四条”完全符合“定向宽松”的最高指示。
楼市会反弹吗？
限购和限贷相继退出，楼市是否会反弹？问题没那么简单。第一次购房优惠原来就一直存在，即首付三成、贷款利率最低为基准利率的0.7倍，这次只不过是重申，意在告诉大家，这个优惠要长期保持。
“央四条”的重点是降低改善型住房贷款杠杆。表面上看，这对于第二套住房需求的刺激可能会超出预期，增加市场需求释放。但是，要改善住房，先要还掉原先的房贷。对银行来讲，“先还款，后贷款”，可将原先定价低的贷款（存量贷款中70%以上是基准利率以下贷款）转换为定价高的贷款（目前基准利率贷款是主流），高收益资产置换低收益资产，银行有动力配合，这就是为何各大银行都在国庆后痛快地落实改善型住房需求的贷款政策。
在重点一、二线城市，80%的首套房是贷款购置的，改善住房的需求也比较强烈。“央四条”实施后，市场总需求会较之前活跃一些，“银十”的成色应该会好于“金九”。但是，重点城市70%左右的首套房购置是在过去10-15年发生的，多数集中在最近5年内，而房贷基本上在20-30年，这意味着，改善性需求要享受优惠政策，多数需要通过卖房来结清房贷。改善性需求的释放没那么容易，周期也较长，而且改善型需求释放的同时也会增加市场供应，总体供求关系不会出现明显偏离，需求对房价拉动的效应也有限，“量升价稳”是大趋势。
在非重点城市，超过60%人群选择全款购房，此次松绑限贷政策释放出的改善性需求更多一些。但是，由于目前二三线城市库存压力非常大，一般消化周期在20个月以上，有的城市则需要数年才能将存量待售住房卖掉。而且，在这些城市，拥有两套住房的户籍家庭多的是。因此，本次松绑限贷尽管支持第二套住房购置，但其消化库存的效应远大于推动房价上涨的效应，“以价换量”是大趋势。
未来货币政策仍会坚守“定向宽松”。临近年底了，银行资金季节性紧张，存贷比已经爆表，楼市资金面将继续呈现紧缩的局面。更为重要的是，存贷款利率市场化后，存款利率上涨了水涨船高，贷款基本上在基准利率以上定价。对银行来说，以基准利率来发放贷款不划算，甚至亏损。这也是为何金融监管当局在6月和8月连续“隔空喊话”，要求支持首套住房需求，也无法缓解银行“抛弃”房贷的情绪。“央四条”中反复提到银行对房贷自主定价，否则，银行不会配合政策执行。因此，未来首套房贷仍将维持基准利率，二套房贷在基准利率之上定价是大概率，只要利率无法下浮，楼市的需求也不会旺到哪里去。
总而言之，房价涨不到哪儿去，该涨的没有这个政策照样会涨，比如中心区的学位房，不该涨的再怎么放也不会涨，比如那些“鬼城”。（作者供职于深圳市房地产研究中心）
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