不动产登记，是不是折腾
阅读提示：老百姓坐在家里就行了，其他的什么也不用做。
撰稿｜李宇嘉
喊了10多年的不动产统一登记，终于告别“吆喝”而真正落地了。要知道，房子占中国老百姓家庭财富的80%，没有哪项资产像房屋一样对咱的生活如此重要。那么，对于3月1日正式实施的《不动产统一登记条例》（以下简称《条例》），咱应该如何应对呢？
为何“另起炉灶”？
2015年3月1日起实施的《条例》，包括住房在内的10类不动产，将进入由国土资源部主导的统一登记信息平台。与《条例》一同亮相的，还有即将面世的《不动产权证书》及不动产登记证明样本。从3月1日起，10个首批试点城市新发生的不动产交易，将全部颁发新的不动产权证书，到2015年年底，全国将全面换发新版证书。这意味着，《不动产权证书》将取代现在老百姓手中持有的《房地产产权证书》。
您可能要问了，在不动产登记之前，咱不是有房地产权登记嘛，为何还要设立机构、建立系统、面向亿万百姓劳民伤财地再登记呢？
原因就在于，此前的登记存在多个登记簿、登记证书、多个登记机构，有的甚至没有登记或只登记土地。这就造成在日常频繁的不动产交易、转让、继承、抵押等产权变更中，难免出现“一房二卖”、“一地多卖”、“重复交易”、“征地强拆”和“隐匿房产”等侵权行为。一宗不动产的登记，老百姓可能“跑断腿”，“花冤枉钱”。因此，不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四个统一”，不仅可以避免这些问题，而且明晰和保护产权、便利和保障交易。
此外，不动产不仅事关百姓利益，而且因其位置固定性、大宗性、功能复合，摸清了底数，也就为很多公共政策的制定，如信用体系的建设、社保政策的制定、住房保障政策、公共服务设施建设规划等等，奠定了信息基础。原来这些政策也有，但不掌握基础数据，往往靠“拍脑袋”、“拍肚皮”。以信用体系为例，有恒产者有恒心，掌握了不动产的情况，资产信息大白于监管部门，看谁还敢恶意逃废债务，在离婚时想隐匿房产（如疯狂英语李阳案）的人就少了，对社会信用体系的建设意义重大。
隐私怎么办？
大数据时代，信息的最大价值就在于利用，否则就是一堆散乱的“信息碎片”。对于统一后的不动产信息来说，首要的应用就是信息查询，比如交易时的“查册”（检验房产证真假，查明房屋权属）。想必，每个人在买二手房时，都经历过“查册”，而且也会或多或少担心房子到底是不是卖家的。另外，若申请银行抵押贷款、以房入股、债务人以房偿债等等，都需要查询个人房产的信息。
保护个人隐私是国际惯例，在中国，房产的隐私问题更加突出、讳莫如深。那么问题来了：既然信息统一的意义在于查询等应用，会不会出现乱查别人房产信息的情况，特别是借着保护正当权益、反腐或征税的目的？
笔者认为，这个担心是多余的。首先，《条例》删除了此前征求意见稿中提出的“以人查房”，而贯彻“以房查人”的查询原则。更为重要的是，即便以房查人，《条例》也提出了依法查询的原则，即只有“权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料”。笔者相信，在随后将发布实施的《条例》操作细则中，将会专门界定查询权利的边界。
房产税“狼”来了？
不动产统一登记以后，能用来干什么？绝大多数网友认为是开征房产税和反腐。
本质上讲，不动产统一登记与开征房产税并无直接关系。也就是说，即便没有开展不动产统一登记，也可以征收房产税。比如，对经营性住房（租赁），中国各地此前就一直在征收房产税，且从没有中断过。另外，上海和重庆在2011年也对新建商品住房恢复征收了房产税，但这两个城市并没有开展不动产统一登记。
严格来讲，若要建立西方式的、旨在解决地方政府财源问题的房产税，开展不动产统一登记、建立不动产统一的信息系统只是前提。但就目前来讲，国家开展不动产统一登记，还没有想未来怎么用这个信息系统，征税或者是反腐，是大家想多了。
更重要的是，房产税征收进入实施环节，还有很多问题没有解决，目前仅仅停留在立法阶段。在土地国有和土地批租的情况下，产权人仅拥有房屋的所有权，不拥有土地所有权，而房随地走，“皮之不存，毛将焉附”。因此，征收房产税本身或许就存在法理上的争论，网友对此多有微词，让老百姓信服并主动申报房产税很难。在我国除了工资代扣个人所得税外，还没有信用环境让这个传统生存，这些是不可回避的前提。
而且，从《条例》发布到开展不动产统一登记，再到征收房产税，需要很长的时间，涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节，房产税的开征不是很快就能实现的。即便开始征收房产税，也会有税收豁免的存在，比如人均或户均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中，不可忽视户籍制度的问题，比如，为了增加免税面积而增加家庭人口数，从而使得大部分人群在税收豁免范围内，这是有可能的，房产税征收效果很难确保。
当然，还有其他阻力，如对小产权房是否征税？若征税，法律有瑕疵；若不征税，则变相奖励违法者、惩罚守法者，民怨难平。总之，不动产实现统一登记了，房产税就开始征收了，这样的逻辑判断有点简单和武断，连接二者的中间地带还有很多环节没有到位。反腐与不动产登记更无直接联系，更不是不动产登记要考虑的，最多也就是副产品。
70年后怎么办？
与原来的《房地产产权证书》相比，新的《不动产权证书》最大的特点，就是新证明确了权利人对该产权的“使用期限”，即产权开始于哪一年、终结于哪一年。而在原来的《房地产产权证书》及证明中，仅仅标注有土地70年使用期限的起止时间，而无房屋所有权的起止时间。
在《房地产产权证书》上没有标识房屋产权的起止日期，这就给老百姓一个隐隐约约的信号，即房子是我的，未来怎么续期或没有规定、或者搁置。现在好了，《不动产权证书》明确规定了起止日期，好像告诉老百姓，你对房子的拥有权只有70年。那么，70年以后是不是土地使用权就由政府无偿收回，老百姓只剩下一堆不知道附着在哪里的房子呢？
根据笔者查阅，70年产权的规定是从香港学来的，并无严格的法律追溯，事实上是20世纪80年代市场化需要出让土地的“急就章”，与改革开放前“土地不能转让”这一谁都不敢碰的意识形态发生冲突后，产生出来的这样一个“怪胎”，问题都留给了后人来解决。改革开放以来，不管是土地“招拍挂”、土地抵押贷款、集体土地市场化利用等等，都是在完成土地要素市场化的未竟改革“欠账”。
从这个角度看，不动产统一登记也应该是这一改革历程中浓墨重彩的一笔，暂先不管70年后怎么处理，优先保护产权者的利益、尊重产权者的诉求无疑将深入人心；不仅将进一步显化70年产权问题解决的急迫性，而且相比之前，也将为解决这一问题创造更好的条件和环境。土地、房产和不动产等领域的市场化改革、制度创新，都是奔着“居者有其屋”、实现老百姓财产性收入等角度去的。
总之，不动产统一登记，这是一项“功在当代、利在千秋”的社会性基础设施，于行业发展、于市场供求，短期内无实质性影响，神秘人抛盘无任何根据，即便有抛盘现象也是沧海一粟；中长期内，则利好行业和楼市发展，老百姓认准一条即可，这项法律是保护合法产权的，大可不必听信抛盘的传言；至于涉房贪腐官员“恐慌”，就像近年来反腐一样，该来的还会来，只不过，现在信息透明和统一了，阴暗的一定会被阳光化，该来的会来得更快。
另外，不动产登记会涉及到很多老百姓，公共政策一贯坚持便利群众、低成本执行和不扰民的原则。用国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志的话来说，“新证问世，旧证依旧有效，不变更、不交易的，则不用换领新证”。因此，老百姓坐在家里就行了，其他的什么也不用做。（作者供职于深圳市房地产研究中心）
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