如何管束“疯狂的房租”？

　　凌晨两点，万家灯火的北京某小区，
　　稀稀落落的几盏灯亮着，有一盏是MACO的。
　　“北漂”两年，MACO三次被现实甩进“搬家大军”，这一次，她最局促、焦虑、彻夜难眠。房东严阿姨宽限的七天时限，陡然而升的500块租金，犹如一出“黑色幽默”，险些将她吞没。纵然“月薪两万”的精英人设，也没能抵挡住“卷铺盖走人”的命运。
　　按理说，每逢9月，“房租微涨”是照例的风向，但今年未曾“循规蹈矩”，“微”变成“大”的城，以北京为圆点蔓延全国各大中心城市。拿7月份租金同比相较，北京上涨21.89%，深圳上涨29.98%，大连上涨24.39%，涨幅超过20%的一二线城市数据，统计下来有13个。

　　飙升数字的波及是直观的，从一线城市逃离返乡，从市中心退至远郊，从整租到被迫合租，“无房一族”的卑微梦想，还未呈上台前，便在夹缝中夭折，沦落为“牺牲品”。在“房租接棒房价”的时代，政策？资本？供求关系？抑或房东、中介、租售比？谁，才是最该责罚的“那一个”？

资本的“辩驳”
　　
　　“如果资本挟持了企业，一定会跑偏，长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
　　在我爱我家工作了18年的胡景晖“被离职”了。他试图在一次电话会议上，揭开房租上涨的真相，从而得名地产界“小崔”。
　　“我没做错什么，说真话，何来后悔。”胡总清醒一语昭示着，今日的“愤而离去”，换来的或将是租房行业的洗牌与震荡。
　　这不是玩笑话，震荡的威力，下一刻便令资本，站在风暴中心，众矢之的，它所投注的蛋壳、自如品牌，被爆以高于市场价20%到40%抢占房源“高地”。至此，规模赛跑、定价权、盈利权的潜在筹码，浮出水面。
　　谁也无从百分百断定，资本与房租的直接关联，但你是否奇怪，租赁回报率低与租房成本高的自相矛盾，“捣乱者”是谁？正是租住双方委以重任的“中间人”。“长租公寓作为中介机构，一边压低房东报价，一边提高承租者价格，吃的就是‘价差利润’。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《新民周刊》，在这点上，资本打得一手“好算盘”，白领小英并不知情，自己在北京东三环租住的这套8000块的一居室，自如从房东手里以5800块“拿下”。你看，“中间人”与房东毫发无伤，受苦的还是最底层那撮“韭菜”。
　　而这个“差价”的加持，如果赢在“居住体验上”，租客多出些钱，似乎“名正言顺”。“长租公寓为达到标准化效果，无论客观条件如何，都要重新装修一遍，这成本自然是租客买单。”胡景晖告诉《新民周刊》“最典型的就是木板、钢铁、水泥、玻璃、砂石等建材价格的上涨，自然也影响到下游产业。”严跃进补充道。
　　然而，长此以往，高端租房市场唱“主角”，工薪租客“清醒自持”，持续为高房租贡献CPI的“冤大头”，恐怕，寥寥无几。“长租公寓承诺给房东的房租过高，实际却给不了，这种透支行为一旦形成模式，房东很可能因拿不到房租而驱赶租户。”胡景晖进一步解释，租房商业模式类似小黄车“烧钱大战”，如果供需双方都得罪了，资本玩“独角戏”，妄想“躺着把钱赚了”，许是天方夜谭。“盲目逐利是很危险的短视行为，我只是想提醒他们。”胡景晖叹了口气。
　　“租金回报不到1%，租房的价格翻一番，再翻一番还是亏本。”听潘石屹一言，难道前赴后继的资本，看中了一桩“赔本”的买卖，非也！从百团大战“美团胜出”到出行补贴“滴滴抢先”，无不在复刻同一模式。“为了平息愤怒，长租公寓市场占比5%是对大众的说辞，转脸面对资本，他们想要拿出漂亮的财务报表，就必须高速扩张。”在胡景晖看来，重要的是，利用租客信用贷的出租模式根本属于“作茧自缚”。
　　显然，这场资本游戏，不甘愿“无限亏损”，它有自己的“控盘逻辑”，规模赛跑是第一步，高于市场价的拿房成本，热门区域“跑马圈地”，掌握定价权；企图垄断租金，稳坐“江山”，持续赚取行业利润。其二，机构之间争夺房源，难免短兵相接，“抬高租金”是见效最快的方式。“我见过8000块房租，被两家炒到1.2万块，在资本支持下高成本扩张方式，是放长线钓大鱼，在这个链条里，租客将面临资本的收割。”严跃进说。

　　公开数据显示，自如在北京、上海、广州、深圳等9个城市已拥有高达40万间房源。高涨的存量，将“局促的租房现状”解决了吗？不但没有，反而跑偏了。有人说，资本是逐利的，似乎这么做无可厚非，但不要忘了，住房与共享单车、打车不一样，住房是刚需，我们可以不骑单车，但不可能不住房子。

　　租赁企业试图在为自己正名，蛋壳公寓执行董事长沈博阳第一时间否认，“长租不是赢者通吃的行业，而且客单价极高，没人打得起价格战，拼的是效率和服务。”自如CEO熊林称，六年来，租赁机构化占比也不足3%，自如在北京占比也不过8%。而这一说法快速“打脸”，中原地产首席分析师张大伟发布的数据显示，不涨价的12万间房，就占整体市场租赁房源比例的8%。
　　“租房是个很复杂的变量，影响权重多样，资本的推波助澜，我认为占到三分之一。”胡景晖这一观点，在8月22日突发的“杭州鼎家破产4000户租客受损爆仓事件”中得到了印证，“早知如此，何必当初，一切牺牲民生利益的创新都是伪创新。”胡景晖8月22日在朋友圈写道。从这个角度看，在这轮房租暴涨的舆论风暴中，自如、蛋壳们并非无辜。
　　而世联行集团副总裁甘伟则有不同看法：目前长租公寓还未达到垄断力量。就算在北京长租公寓拥有10%-15%的份额，也只是一股小力量。凭此断定，难免不妥。　
　　“好多创业者以烧钱为荣，这是一条不归路。”按照潘石屹的观点延伸下去，资本揣着“租购并举”的红利进来之前，并未全方位评估，盲目，便很难成大事。而在深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉看来，中国房产已然迈入存量时代，资本进入难免“搅局”，说到底，这不是资本该来的游戏。
　　
“为啥涨”是个综合体
　　
　　蛋壳、自如是房租上涨的“主凶”么？资本补贴大战下的房租是牺牲品，还是战利品？政策对于它鼓励效果的评估，是不是应该更有预见性？
　　价格原理告诉我们，价格的涨落直接由供需关系决定，只有供给不足才会滋生囤货等投机行为。换句话来说，房租上涨从根本上来说是供给失衡导致的，“炒房租”不过是那只瞄准缝隙的“挡箭牌”。 
　　“存量的尴尬，预示着租房即将进入低洼空间，在迈入存量时代的‘黎明前夜’，故事接连发生。”李宇嘉表示。
　　在广州深圳，大量的城中村被整顿，相当批量的城中村被改造升级。今年6月，深圳万科旗下的万村计划遭遇深圳富士康公开信事件，美好商业图景与低收入者的微弱诉求，迎面相撞。至此，城中村作为低租金居住的“传统容器”，开始进入历史。
　　与此同时，在1400公里外的上海，政府大力清理了群租市场，并且叫停了在工业园区修建群租房。外环以外的嘉定区沈家宅，方圆五公里，每月租金800块的低端群租民房，数日之间夷为平地。“一天接到四十几个电话，全是找房的年轻人。”太平洋房屋的宋升军说。
　　这一幕也在2000公里外的北京出现了。
　　根据媒体统计，2016年，北京拆除违建面积1500万平方米，这个数字去年是5985万平方米，今年的目标是4000万平方米，前四个月已经完成了1600万平方米。当然，这个口径是违建，不是群租房。

　　一手清理拆除违规公寓、群租房以及隔断房等，一手整顿“黑中介”“二房东”不合规房源，“供”这端明显下滑，而“给”这端却面临“高需求匹配考验”。贝壳研究院、21世纪产业研究院联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上。

　　“一线城市30%以上的人需要租房，低端房源减少，不得不使租客转向收费更高的产品类型。仅靠个人房源，很难调和供需结构失衡的矛盾。”严跃进表示，再加上购房贷款收紧，首付比例增加，房东揣摩到你的需求，在租金上必然“分毫不让”。
　　而一旦租金提涨，你只有一个选择：续租，接受涨价，不续租，另找他方，摊薄的置换成本，也相当于涨租。因此，许多人权衡之下，接受涨价，就成为大概率事件。“经济学上有个词汇叫做棘轮效应，人们一旦接受了一个消费价格，收入再降低一些，也不会轻易减少消费。”严跃进进一步解释。
　　而多年来，从房东到租户，似乎都接受了一个潜意识：除非经济危机，房租，可以涨，但不可以跌。“比如说一个承租者去租房子，房东报价3000元，租客有机会砍价到2800元，但绝对没有机会砍价到2500元。而实际情况是，周边的房源基本上都在2500元”。严跃进说，正所谓“爱租不租”“涨易跌难”，就好理解了。
　　按照房地产专家的观点，价格示范效应作为标杆，也如“蝴蝶效应”般影响着普通租赁房的价格。“在朝阳区劲松租的房子，房东看别人都涨了，所以今年也涨了700块，而过去两年，这房子每年总共才涨400块左右。”这位北京租客“吐槽”，代表了众多房东在比价心态下的现状，“从全国70城房价数据来看，房价其实是反弹的，当一手房价格上涨以后，购房成本飙升，即将出台房地产税的叠加因素，进而拉动二手房价格及租赁市场的上涨。”
　　房地产专家分析，造成租金上涨的其他隐性原因还有：90后成为租房主力，更追求品质生活，租赁业态升级换代，结构性上涨；楼市调控升级，部分有购房计划的人群，没有购买资格和能力等。
　　租金的上涨，告诉我们，那些被动离开的群体，并没有真正离开。而是在租金动荡的池塘里，完成了一次相对昂贵的租房升级，当长租公寓平台在资本加持下以疯狂争抢姿态进入，便成为最后一环可直接量化评估的拉高房租的“野蛮者”。

不涨租金，管用吗？
　　
　　的确，我们不应该把问题简单归罪于某一个人、某一个公司或某一个文件，这不是理性客观的评价。资本游戏、圈地抢房、铁腕整顿与心理效应，是多个主角合力制造出今天的租房现状，它们互为表里，拆分具体责任，没有意义，这是一个周期因素叠加的结果。
　　如今，我们每一个人都正在感受上涨的房价与房租所释放的焦虑与压力，但是，批评与指责总是最容易的，而客观的剖析与负责任的归位管理，才是最有价值的，而“调控”，必须出马了。
　　8月17日，北京住建委等多个部门，集中约谈了相关企业的主要负责人，共同承诺“三不”：不得通过恶性竞争抢占房源，不得哄抬租金，不通过租金诱导房东抢占房源。然而，这“三不”里的“恶性竞争”“诱导与否”，其实是很难界定的，多数业内人士冀望于实质性改变，但恐怕难以治本。
　　“企业希望通过表态去除诟病，不涨租金是第一步，回归市场化运营，平息舆论，终归还是权宜之计。”李宇嘉说，市场是“健忘”的，若非真的“痛改前非”，怕是要“重蹈覆辙”。
　　根据同济大学知识产权与竞争法研究中心研究员刘旭的观点，此类惩治，存在可操作性的问题，落地执行较难。“如违反，界定标准是什么，谁来监管，如何惩处，自己制定行业规则，自己监管，不可能存在。”而防止“租不起”的釜底抽薪之举，说到底还是要激活各方供给。
　　各方的“领头者”，首先是加大供给政府和国有企业投资建设租赁住房，北京市率先而为，计划2017年-2021年建设50万套租赁性住房。
　　而自如也发布声明，愿意拿出手中共计超12万套的全部存量房源投向市场：自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间。即便如此，也无法短时间内改变供需失衡的局面，而且也存在“远水难解近渴”的问题。
　　按照贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领的说法，供给最直接的“靠山”在于盘活存量，而不在于增量开发，即便是政府介入程度深的德国住房租赁市场，70%以上仍是来源于私人市场。
　　中国存量住房15%被空置，通过金融手段支持专业化租赁运营机构对闲置房源进行装修、改造与管理，不失为“良策”。但关键是，如何盘活？杨现领称，从六普数据的分析发现，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他们平均每户占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每户拥有20间。至于为何不愿推至租赁市场，一方面是市场上的住宅多为毛坯房，房东出租就要面临着装修成本，来与投资客竞争，如果租金再不高，很多人宁愿“空关”，也不愿投入市场那么“麻烦”了。
　　有不少人提出，我们是不是该学德国出台《民法典》《租金额度规定法》《出租权利修改法案》等法律控制房租上涨？比如年租金也不得超过20%或者15%？假设该法律实施，那么租赁市场会发生什么样的变化？在上海金融与法律研究院研究员傅蔚冈看来，即便通过这样的法律，也无法改变租房一族在市场上的弱势地位，相反，还可能会强化目前的这种地位。尽管表面上是保护了租客的利益，但实际上是限制了出租房的供给。
　　 1972年经济学家奥尔森以纽约市的租金管制计划为例，发现不动产所有者的损失是消费者获得收益的两倍。对于中国来说，今后每年将有近千万的人口从农村移向城市。通过法律管制租金上涨，并不是好办法，相反，应该让价格机制发挥作用，让越来越多的主体将空置的房屋转为租赁。
　　青年经济学者盘和林表示，监管部门应该利用财税杠杆，鼓励房源进入租赁市场，例如对中介抢房源最终租不出去的房子高额征税；包括未来出台的房产税设计，也应激励多余的房源进入租赁市场。
　　“如何合理规范好上涨和下移的空间，都需要政策进一步落实。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。这或许远比政府自建租赁住房更具效率，也节约财政资金。更重要是，这样能在短时间内实现供给均衡，使得房产中介失去了“炒房租”的基础。
　　胡景晖则提出通过全国的住建系统，迅速建立全国房租指导价，对于市场化的租金，需要加强一以贯之的监管，让其处在租客可承受的范围。“调控是有效的，后续预计租金不太会涨，但长租公寓要发挥稳定市场的导向，加入住房保障概念，形成中高低端分类租赁产品，才能真正为租客谋福利。”
　　房租如果不管好，那么很多人就会认为，租房只是过渡形式，更加不会信任租房，而会去购房。在严跃进看来，调控是重要的，但如何将调控的成效落到实处，更重要。
　　我们依然期待着未来，中国租赁市场会为所有的参与者与租赁用户，创造一个健康平顺的跑道。