不变的，永远是变

　　消费进入新世代。一个个宛如巨型盒子般的百货商店，逐渐被体验式的新型购物中心、开放式的历史文化街区、热闹的分时夜间市集所替代。新世代的商业体捕获了怎样的时代人心？他们将为社区带来哪般新生活的体验？存量商业项目又要如何升级换代焕发全新生机？坐拥中山公园、虹桥古北两大市级商业中心，又在近年来开发出多个历史文化街区的长宁区，很有发言权。

我就是我，每条马路

都有自己的文化基因

　　愚园路、新华路、武夷路、番禺路……长宁区有不少历史风貌保护道路，愚园路更是上海永不拓宽的64条马路之一。经过多年的打造，东至江苏路、西至定西路的“愚园艺术生活街区”早已成为上海的网红街，昔日深厚的文化历史积淀、名人故居，又在今日成为创意和时尚的策源地。

　　“每一条马路都是普通马路，每一条马路也都不普通。”长宁区社趣更馨营造中心主理人许引兰告诉记者，“每条马路的历史背景、文化环境、地理位置和情感因素都不同，即使更新的方向都是文化街区，也要顺势而为，尊重原有的背景和特点，赋予街区不同的生长空间。”

上图：愚园生活艺术街区。

　　深耕社区营造和长宁社区微更新项目多年的“社趣更馨”，不仅是城市焕新的“发起者”，也是一路同行的“陪伴者”、“链接者”。

　　当年为愚园路做升级时，秉承的理念是“艺术生活化、生活艺术化”。“希望保留愚园路一带里弄的生活气息和文脉，一方面鼓励每一个沿街店铺形成生活和艺术跨界融合的复合业态，做‘万物皆可售卖’的策展型零售空间，另一方面保留了修鞋修伞铺和裁缝铺，加上刘海粟美术馆，形成一个既有烟火气，又能让社区美育跟随居民生活方式一起呈现的文化街区。她不仅是网红街，底色是依靠居民的，也是15分钟社区生活圈的一部分，这是最让我们自豪的一点。”

　　去年，长宁提出“上海硅巷”科创街区理念。今年8月，“上海硅巷”授牌以来的首个亮点工程，位于定西路1300号的“上海硅巷NO.1”项目亮相。未来的硅巷科创街区，东至江苏路沿线，南至延安西路沿线，西至凯旋路沿线，北至长宁路-愚园路沿线，中间沿武夷路、定西路为十字支撑，整体呈现为“田字格”形状。到明年，“新微智谷二期”又将作为硅巷的一部分，成为独角兽企业的集中地。“2019年时的新微智谷一期，就是从原本的商业体巴黎春天改造而来。”许引兰说，“我们一直都在探索，如何将科创与文创融合，更好地转化科创类企业的成果。”

　　相比愚园路的百年积淀和定西路的科创新生，长宁另一条幽静的小马路武夷路更像是待字闺中的小家碧玉：“武夷路不像愚园路那样就在地铁上，这条落叶不扫的小路让我们看到可持续性绿色低碳街区的可能——她很安静，她可以厚积薄发。”如今，全新的“武夷∣MIX320”问世，“MIX”意为融合，也彰显出项目的最大特色——融合不同年代沉淀、融合不同风格建筑、融合各类潮流业态、融合时尚跨界玩法。著名建筑设计师章明教授主持设计的“武夷∣MIX320”，以海派历史文化碰撞现代工业风格。而正在建设中的“WYSH翡悦里”，原址是1984年发行首只股票的上海飞乐音响公司——这一勇立时代潮头的文化基因，正迎来活力重启。“WYSH翡悦里”得名于“武夷”和“上海”的拼音首字母，音同Wish（希冀），寓意“连接历史与今朝、当下与未来”，在百年街区激荡出新的鲜活创想。

　　“越是好的街区，越需要创新。”在许引兰看来，如今的城市更新，最根本的是内容创新，“不仅是街区、楼宇的外壳要漂亮，更重要的是你为它注入什么样的灵魂，什么样的社群，什么样的合作伙伴。从前，一条开放式的街区可能会吸引来‘谈朋友轧马路’的客人，而现在，更多的人会关注这条街与自己的契合度。年轻人需要街区提供更多的自由度和包容度，比如骑行友好、宠物友好。年轻人越来越坚持‘我就是我’，不被外部条件上标签。他们关注自己，也关注环境，关注地球。我们的商业形态需要跟着社会思潮和人们自我意识的变化而迭代，现在的消费者，不仅是选购商品、购买服务、购买体验，也愿意为文化价值买单”。

分时步行街，

都市度假新乐园

　　提到赏樱，上海人的反应总是顾村公园或者同济大学，殊不知长宁区的凯田路也是一条樱花大道：达300米的道路两侧不仅满栽樱花树，还有时下最流行的“早C晚A”布局——众多咖啡品牌在此汇聚，形成“露天咖啡街区”，花式美陈、户外外摆、休闲活动在年中不断上演，是一条“互动感”很强的樱花大道。

　　去年8月，长宁的地标性商办综合体IM Shanghai长宁国际全新打造出“凯田集荟·惊喜长宁”凯田路分时步行街，至今，全上海已有5条主打夜经济的“分时步行街”——安义夜巷、外滩枫径、凯田集荟、富城路、大学路。

上图：凯田集荟·夏日粉红嘉年华。

　　今年，凯田集荟几乎每个季度都有出圈之作——4月，第一季市集推出首届“可持续咖啡节”，在4·22世界地球日“开街”，一直持续到五一黄金周。其间每个周末的晚上，这里都人头攒动，热度超出预期。7月，在电影《芭比》以粉色席卷全球之前，凯田路上已被打造成一片粉色的海洋，“夏日粉红嘉年华”吸引了大量游客前来沉浸式打卡。凯田集荟的“城市度假”理念口口相传，不胫而走。

　　长宁国际市场总监王楠已深耕运营多年，在她看来，如今的年轻人相比盒子一样的shopping mall，会更加青睐可以逛的街、可以社交的场域：“商业1.0时代是百货商店，以购物为主；2.0时代升级到购物中心，不只可以买买买，还能吃喝玩乐，看看电影；3.0时代更加注重消费体验；而如今已然走到了4.0时代：社交型商业。如果是出于纯购物的目的，线上就能解决，更多的零售型品牌会依赖电商；但如果是出门去，那就不只是买东西，更是买体验，买感受，买交流。商场‘盒子’大同小异，街区却各有各的不同。”

　　为了与安义夜巷、外滩枫径等做出区别，凯田集荟经过一年多的不断市调、试错，逐渐形成了自己的运营逻辑。“我们是不收摊位费的，对所有入驻品牌免费。但与此同时对品牌的筛选门槛也相对较高，希望形成较好的质感。同时也会要求每个品牌让利给消费者。所以你在凯田经常能看到披萨咖啡免费送，巴黎水免费喝，商户来到这里，也是希望和客人有更加深入的互动，而不是一锤子买卖。”

　　王楠和长宁国际的团队将凯田路当作一个IP来开发和运营：开街季，每周不同的品牌变装，不同的活动落位，不同的时新主题……宠物写真、露营派对、极限运动、瑜伽派对，和上海体育局合作的匹克球街头公开赛、陆冲滑板挑战赛，让这里充满了生机。

　　今年中秋到国庆期间，这里又将迎来新一季“开街”，主打“Green & Life”城市森林度假主题，配合上海旅游节的到来，小长假足不出市，就有绿色沉浸式体验。在做活动招募时，王楠也会寻找相应的社团，“年轻人喜欢能社交的场所，他们的玩是偏社交性的玩，志同道合的人们在凯田集合”。她发现，活动现场几乎每个年轻人都有小红书账号，“他们自己就是一个社交媒体，有私域流量。他们的生活方式本身也与夜经济天然匹配。入秋后天气凉爽，正是开街的好时候”。

　　白天，非活动季的凯田路是宁静的，适合随意走走，坐下来喝一杯咖啡或小酒；而每到开街季的夜晚，这里又像被赋予了魔力的城市快闪度假区一样，热热闹闹，朋友在侧，清风在旁。

是百年老建筑，

也是潮流新世代

　　长宁深厚的历史底蕴中，百年老建筑是重要的元素之一。这些老建筑如何保护、如何再次焕发新生，近年来长宁有过不少成功的案例——而“上生·新所”无疑是其中最为标杆的一项。

　　位于延安西路 1262 号的“上生·新所”，其历史可以追溯到上世纪20年代，内有孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部及附属泳池3 栋近百年老建筑，还有11 栋工业改造建筑。2018 年，经上海万科整体改造设计运营，“上生·新所”成为了上海新晋文化地标，有着“全球最美书店”光环的茑屋书店也坐落于此，重新修复的海军俱乐部泳池一景更成为网红打卡地标。

上图：“上生·新所”二期。

　　今年4月，“上生·新所”二期N1楼建成开放。二期项目兼具办公、商业、休闲娱乐等功能，进一步拓展了“上生·新所”园区、街区、社区“三区合一”的内涵。记者从园区方获悉，二期规划新建5栋多层建筑，4月30日，第一栋建筑连同约500平方米的广场区域正式对外开放，其余4栋建筑正在加紧建设中。借鉴园区一期现有的建筑尺度，项目二期的5栋建筑均为多层建筑，并增设街道、内院、广场等开敞空间，加上高层连廊，打造立体步行体系。

　　“上生”的名字来源于上世纪50年代，当时这片区域被划归上海生物制品研究所（后简称上生所），上生所在区域内还陆续新建了11栋工业建筑用于生产研发，为上海乃至全国健康卫生事业的发展作出诸多贡献。2016年，上生所主动腾退厂房，随后万科获得了这块地的城市更新项目。经过2年多时间的保护性改造，2018年，这里以兼具文化、生活、娱乐、办公为一体、7×24小时活力园区的全新面貌正式对外开放。园区命名为“上生·新所”，也是致敬上生所作出的贡献。

　　针对园区的历史建筑及工业遗留建筑，上海万科以“尊重历史文脉、平衡新旧肌理、寻找空间秩序”为原则，进行定制化、保护性修缮与改造。比如哥伦比亚乡村俱乐部与孙科别墅，是通过“修旧如旧”的手法，对建筑的立面与空间进行修复，最大化还原建筑原真性；海军俱乐部附属泳池是上海唯一现存的英制式泳池，改造过程中保留了原有的马赛克拼花地坪，并提升了建筑的安全性与舒适性；对于园区内的工业建筑，在保持建筑自身特色的同时，运营新设计、新材料，赋予建筑建于时尚与功能性的新面貌。

　　整个修缮过程自2016年起，持续了近5年时间。其中哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部及附属泳池、园区的工业改造建筑于2018年正式对外开放；而孙科别墅作为上海市第一批优秀历史建筑，整个修缮过程持续至2020年。2020年11月，孙科别墅以“理想之地——上生·新所城市更新及历史文献展”的形式，首次对公众开放。

　　目前，“上生·新所”对于三栋老建筑也有着不同的定位：海军俱乐部——时尚秀场及演艺新空间；哥伦比亚乡村俱乐部——茑屋书店的生活美学；孙科别墅——文化策源地。在传统商业向新业态转型的背景下，“上生·新所”提供了自己“二创老建筑”的独特经验：以文化运营手段打造沉浸式文化社区，全年不间断的展览、音乐剧、音乐会、戏剧、讲座等活动，持续吸引目标消费者到访。

　　据园区方面观察，来到“上生·新所”的主力消费者，年龄集中在18-45岁之间，可以分为以下五类：尝鲜文艺范：喜爱戏剧、音乐会、讲座、展览等各种文艺活动；潮流Z世代：00后人群，热衷于时尚、潮流打卡；奇妙旅行家：喜爱在大街小巷穿行city walk，喜爱老建筑；乐活邻里客：居住在附近的居民，把园区当作一个可游可逛的休闲散步空间；创意打工人：附近办公群体选择到“上生·新所”内的门店办公。

　　曾经的百年老建筑，如今已然作为文艺和创意的载体，游客盈门，重获新生。

首店+新品，

逛不厌的老店新魅力

　　在开放式街区、体验式市集流行，百年老建筑成为潮流打卡地的新商业世代，传统的shopping mall又将如何升级换新？长宁中山公园板块的老牌商业体“龙之梦”是个成功的案例——2005年开业至今虽已将近20年之久，却仍然坐拥排名上海前三的客流量——周末的人流量可达10万+，秘诀就是不断地顺应时代需求，持续作出改变。

　　去年年底，长宁龙之梦以全新的名字“归来”——龙之梦城市生活中心。这一次的更新，强调了“城市生活”的体验式场景，品质空间大升级、品牌大升级、会员大升级。此前在虹口来福士曾引起游客大排长龙的90年代怀旧“城市集市”，在龙之梦又有不同的主题演绎：梧桐。将梧桐区的街市风貌复原到B2层的城市集市，带给游客一种全然不同的城市体验。

　　龙之梦企划部的蔡晶告诉记者：“龙之梦立足接地气的大众消费，多元化的新型业态、网红餐饮、体验式场景、不断更新的品牌，都是吸引消费者的元素。与此同时，我们也在线上进行探索，运营有抖音本地生活号，在直播间为新来的商户打call宣传——商户最在意的始终是流量，流量是王道。”

上图：龙之梦城市生活中心。

　　在传统商场屡见闭店、消费者把钱袋子捂紧的当下，龙之梦却依然保持着100%的出租率和周末10万+的人流量，背后也有“首发经济”的助力。

　　9月，全国首家盒马“黑标店”即将在龙之梦开业。盒马的业态布局不仅是开出更多数量的门店，还有盒马鲜生、盒马奥莱、盒马mini、盒马X会员店的细分。在“向上走和向下走”的探索中，盒马黑标店Premier属于“向上走”的顶配，规模预计达到6000平方米，是当之无愧的城市旗舰店，与此同时，京东也将在龙之梦开出京东电器城市旗舰店上海首店。

　　今年，长宁区将继续深化“全球新品首发地示范区”建设，“商业+文化”“商业+艺术”“商业+运动健身”等跨界复合体验型品牌将以首店首发形式不断呈现。而龙之梦城市生活中心坐落于长宁区核心商圈，周围有中山公园三条轨道交通和六条公交线路直达，自然也受到众多商户的青睐。另据京东方面透露，决定选址的因素，不仅是客流量和交流便捷度，还因为“长宁区政府为京东的首店入驻提供了极佳的营商环境”。记者｜阙政