租房，如何不是噩梦
阅读提示：温家宝总理在记者招待会上再一次强调，房价尚未回归到合理水平，鼓励老百姓租房。在房地产市场发达国家大行其道的“居者租其屋”观念，为何在中国总是“被鼓励”？
扭曲的租售比
挂上中介电话前，李阿姨又被贯彻了一次“房价合理回归”的总理讲话，她决定将一套靠近浦东世博园的两房出手。
自从场馆工作人员撤离，这片区域腾出不少空房，因为交通不便鲜有租客问津，李阿姨的房子空置了一年多，她给中介的指令从“只租不卖”变成“边租边卖”。她盘算过，这套房子市场价200万上下，世博期间租金在3500元，每年租金收益率只有2%，还要扣除物业费等支出，如果再下调租金，算上家电家具折损，大概只能是“收支平衡”了。
几次加息后银行存款利率最高达到5.5%，李阿姨想到空置的房子，就感觉像把10万元钞票扔进水里。在中介劝说下，她准备趁着3月1日颁布普通住宅新规利好，和上次几个看房者好好谈谈。
抱有同样想法的还有汉宇地产陆家嘴某家门店经理李旭，他在中介行当打拼了10多年，投资过几套地段不错的住宅。这几年租金收益率走低，加上每月还贷资金压力大，他也萌生了卖房减压的想法。“前几年租金回报率还在5%-6%，现在地段不错的住宅也只有2%-3%，很多房东都在边租边卖，如果有下家就带着租约卖。”
房价暴涨的历史让投资者原本很少真正关心租金回报率，因为最大的甜头来自买卖差价。中原地产研究中心总监宋会雍分析，“投资者在‘租转售’和‘售转租’之间来回跳跃，都是一种僵持和等待，一种对市场的观望，等着合适时机卖钱，所以买住宅出租一直是种投机。投资会考虑投资回报率，但投机不会。”
而当楼市升值前景不如以前明朗，租金回报率和银行利率之间的赛跑开始让房东们焦急不安。限购令持续一年多以来，住宅买卖市场的热度退去，租赁市场却没有因为“替代效应”价量上升。
“去年到现在租金没怎么涨过。”21世纪不动产新天地某门店经理李妍表示。新天地客群90%是在上海工作的外籍人士，一房或两房月租金达两三万，三房以上5万-9万，因为租房需求稳定，一套房子挂出去半个月到20天左右就能出租。
“业主多数也是境外人士，受到限购令影响，卖了房子就不能再买了，他们考虑在上海长期发展，普遍打算持有出租，惜售心态很强。”限购令出台，高端租房市场的供应量增大，为波澜不惊的租金水平提供了一种解释。
而在普通住宅市场，租金也只是在年后“例行公事”地小幅上涨。21世纪不动产西藏南路某门店经理张丹告诉记者，“今年2月份租金上涨了大概3%-5%左右，去年同期上涨大概10%。年后成交量也上升了一些，2月我们分行做了十几单租赁业务，这个月又回落到四五单。因为年后一般租约到期，很多人会换房子，所以行情会上去。”
张丹的门店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房，由于靠近大同中学和大境中学，一半以上客户是两校学生和陪读家长，另外还有附近医院的医生。因为地铁线路方便，这里也很受白领青睐。“4000元到5000元的两房最好租。”
张丹的感受和统计数字很接近。据21世纪不动产对全市40个标杆楼盘的租赁价格监测显示，较2011年8月末，2012年2月末价格持平的占总数约为59.2%，其中大户型约为77.50%；价格有上涨的项目为26.7%，大部分涨幅在10%以内。
被“限购令”挤出的购房需求没有落在租赁市场，租金微不足道的上扬只是呼应了CPI。“从2009年到现在，陆家嘴板块租金涨了40%，每年涨幅基本上和物价上涨速度持平。”李旭说。
为什么住宅买卖市场和租赁市场之间几乎脱节？
宋会雍分析，限购令挤出的大部分是投机性需求，所以没有影响租赁市场表现。“租赁是一种实际的居住需求，不含有投资成分，所以租金是一种商品真实市场价值的反映。需求结构上的不同导致租售价格在市场上的表现完全不一样。买卖市场受到调控的影响，有高有低有起有落，租赁市场的涨幅和CPI基本是一致的。”
长久以来楼市疯涨令住宅的租售比越走越远。2007年1月，上海租售比（月租金与总房价之比）在1比300到350之间，现在达到1比600到850之间，而国际上通用的租售比值为 1比160?。“反映出房价涨了租金没怎么涨。但租金是反映一个产品真实价值的，这说明投资者炒房子导致房价上涨过快，脱离了价值趋势，房价最起码一半以上是泡沫。”宋会雍表示。
扭曲的租售比令住宅失去投资意义，成为完全的投机。房东待价而沽，房价快速上涨让房东的违约成本显得很低廉，这令租客生活在随时搬迁的不安定中，加速了他们的买房进程，而旺盛需求进一步促进房地产上涨，陷入了恶性循环。
为何人人要买房？
随着城市人口不断增加，每年有务工者和毕业生进入租房市场，也有存够钱买房子的租客离开这个市场，租房市场始终维持着动态的平衡。每个租房者的终点都是买房，他们尽可能缩短自己在租房市场停留的时间。为什么人们买房意愿如此强烈？
每次遭遇房东跳价或要收回房子时，江苏女孩叶琳（化名）就觉得自己像这个城市的过客。2009年毕业后，她进入上海一家传媒公司工作，至今已经换了五六个住处。
为了压低房租开支，叶琳经常与人合租，她租过500元/月的床位，也租过客厅里用木板隔出的1000元/月单间，对她而言，“有床、书桌、空调和网线”就可以住。
叶琳说，有时一套100多平方米的三居室会被隔成五六间，租给很多人，夏天使用空调频繁，经常发生跳闸，物业来检修时，大家会默契地按照房东交代，说是一个公司的同事，彼此认识，因为“租客成分太复杂会给房东惹麻烦”。
叶琳习惯了“家”里来来往往的陌生人，也习惯了忍受“二房东”的抽成。每个地方都有一个直接和房东打交道的租客，租下整个单元，再按间或按床位拆分转租给其他人，自己赚个租金差价。“有一次我替二房东把租金给房东，才知道他加了几百元。”
她见过的最牛“二房东”是个30多岁貌不惊人的妇女，没有固定职业，她一口气租下肇嘉浜路附近四个单元，再转租给其他人，从中收差价。“有一次我对房子不满意，她就带我去马路对面另一套房子，我后来才知道她租了好几套。”叶琳打听到，去年“二房东”靠这份收入在昆山买了一套100多万的房子。
为了规避中介高额的手续费，叶琳经常在网上找房子，租赁双方签一份手写合同，交租金时她会拿到一张手写的收据。叶琳展示的一张收据中，“兹定于”被写成“滋定于”，她知道这些错别字连篇的协议并没有多少保障。“有一次我签了协议付了1500元押金给房东，搬进去才发现约定的电视机等家电都被房东搬走了，理论了半天，房东只退了一半押金给我。”
租房遭遇的种种乱象叶琳都已习以为常，不过她最大的噩梦就是房东跳价，年底房东经常会提出在原来租金基础上浮100-200元，对于她而言又是一次搬家的信号。
叶琳并不喜欢这样颠沛流离的生活。“以前逛宜家时会买一些简易衣柜或书桌，因为搬家太频繁扔了不少东西，现在不怎么敢去逛宜家，也不敢买很贵的衣服。”叶琳也希望有一套自己的房子，如果“沉没”的租金是用来还房贷，多年后至少拥有一个属于自己的小窝，但日渐上涨的房价让她只能苦笑着算算下一个交租日。
“安全感”很重要，但买房更强烈的原因，是被看成在城市自立的标志。
王洛（化名）大学毕业就在上海一家房地产企业工作，从和同学合租到单租，从住在楼梯吱呀乱颤的老房子到酒店式公寓，从租房到买房，她一步步在城市站稳脚跟。
王洛最早租住在黄河路附近某条里弄的三层楼老房子，她的房间在走廊最尽头，每当她提着大包小包购物袋回家，只能侧着身子踱进房间，因为走廊三分之二空间堆满了各家的杂物。王洛很疑惑，家里清清爽爽，善于螺蛳壳里做道场的上海人家，怎么喜欢在门口堆这么多垃圾。另一个让她难以理解的现象是，邻居永远只扫家门前那块走廊。
“蜗居”的那段日子，王洛每天早上在弄堂里买煎饼或包子，在里弄人家的烟熏火燎中去上班，走出弄堂拐个弯，高档楼宇堆砌出摩登城市的繁华。为了在这个城市中真正立足，她立下30岁之前买房的人生目标。
2003年楼市飞涨，王洛跟几个同事凑钱付首付，买了一套期房，不到3个月转合同出手，赚了一倍。她用这笔钱加上东拼西借凑足首付，买了一套50多平方米单价8000元小户型，并在30岁以前还清了贷款。“有一套独立的房子才有在城市安家的底气，才有提高生活品质的基础，女人有自己的房子在结婚时也不会被说闲话占男方便宜。”
如何鼓励租房？
买房在很多国家并非人生的第一目标，法国住宅持有率为55%，澳大利亚为56%，德国只有42%，美国经济危机以后这个数字不超过70%。金融危机后白宫出台的住房融资计划中更强调租房的作用。
各国都有稳定租房市场的措施，比如美国法律规定业主不能以租客的种族、性别、年龄、国籍、婚姻状况、宗教信仰、身体残疾等因素而拒绝租房，但是可以要求收入，信用记录，犯罪背景调查。合同期满之后，如果业主需要租客迁出，至少要提前一个月书面通知。租客在小孩入学、社区服务和社会福利方面，享有同房主同样的权利。
国内各地也在推行类似的租房条例，比如房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金；出租房屋人均居住面积不得低于规定标准，不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。但监管上的难度使其对改善租房环境的效果甚微。
鼓励租房一个根本手段是抑制投机买房的需求。在税收方面，对房地产消费和投资影响最明显的是房地产税。美国50个州都已开征房地产税，州政府相关部门每年都会定期对房地产价值进行评估，所以住房价格上涨就意味着个人必须缴纳的税款增加。针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府还专门征收房地产增值税。
法国政府除了通过各种福利政策鼓励租房，也对房产所有者征收重税。购房者除向政府缴纳高额的地皮税外，还需缴纳住房税和空房税等多种税费。另外，法国政府还征收很高的遗产税，这让作为遗产重要组成部分的房产价值缩水。
对低收入家庭提供租房补贴也是各国住房政策的重要内容。美国从80年代开始，如果业主的一部分公寓是租给低收入家庭，则对其部分盈利给予免税优惠。对低收入家庭，以“住房券”的形式给予货币补贴，住房券不能用于租房之外的其他用途，不能交易、转换或赠予。
德国政府大力推行“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。依照日本《公营住宅法》，中央政府要为地方政府兴建用于出租的住房提供财政补贴。其中，新建住房的费用由国家补贴一半，而翻修住房的费用由国家补贴三分之一。
香港也推行廉租房，目前200万套住宅中有80万套是保障性住房，包括居屋和廉租房，覆盖了很多香港中产阶层的住房需求。
宋会雍认为，政府不应直接干预租金市场价格，比如限制租金涨价，但可以把需求分流到公租房，从而维持市场价格稳定。
“政府要算好有多少租赁需求量和需求结构。上海有多少房子出租？要保障多少人住房？过度密集住房者有多少？这些问题没有一个权威统计。把低收入者、过度密集住房者分流到公租房，但现在公租房价格过高或设计不合理就会出现申请者寥寥的情况。”
在国内，租房市场需求过渡到买卖市场的最大动力仍是户籍制度。比如教育需求成为当前买房的理由，在大中城市教育资源紧张的情况下，没有当地户口就无法享受均等的教育资源，必须花钱读高价私立学校，或者交所谓的“借读费”、“择校费”等。
当然，户籍是更大的一个话题了。
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