封面报道：“官员房抛盘”背后

反腐不决定房价

 

　　2013年的楼市，一开局就陷入迷局：房姐、房嫂的消息源源不断，让工薪阶层听得面红耳热，心惊肉跳。加上各地出现“官员房”（所谓的“公务员房”）低价抛盘的种种传言，于是许多人认为，只要反腐频出重拳，抄底楼市不是梦。
       错了。
　　中国的房价为什么这么高？揭开标价签，背后的利益格局可谓错综复杂，绝不是“反腐”一味猛药就能沉疴顿愈。人们与其相信北上广的房价将随着官员财产公开制度的推进应声下落，还不如相信反腐会更直接地影响海外某些城市的房价。
　　龙蛇起舞之际，股市已是春意萌动，楼市也暖风频吹。近日市场传言将停止二套房贷款——房价再次蠢蠢欲动，人们纷纷猜测管理层手中还有哪些大牌。
　　这是一场让人颇感无奈的刺激游戏。认为反腐就能制胜，只是一厢情愿。

 

 

北京楼市：又一次后知后觉

还想着抄底？最佳时机已过。

 

记者｜张襦心

　　2013年的北京楼市，仿佛是被2012年最后一场土地拍卖给催火的。
　　在那场“末日疯狂”中，备受瞩目的通州梨园地块，经过网上12轮报价和现场203轮激烈竞价，从1.7亿元一直拍到10.05亿元。到达10亿关口时，连主持人都不得不停下来，提醒现场开发商，2013年还将有更多更好的土地供应。最终该地块被华远旗下子公司华和地产争夺到手，溢价率达到491%，创下2010年以来北京土地市场溢价率新高。
　　华远董事长任志强随后在微博上大吐苦水，更是火上浇油：“扣除保障房地价16000元/平方米，被政府逼得无路可走的结果。我自己知道高价地要承担的风险。也只有自己知道高价拿地的滋味。这不是企业的幸福，也不是社会的幸福。但要活下去就不得不在土地垄断与短缺中拼命。”
　　梨园这块地在东五环外、靠近东六环。从一号线最末站“四慧东”转八通线到“梨园站”，需要半小时左右。下车再倒公交，方才抵达梨园镇。地块周围配套并不好，更闹心的是，整个梨园地区“头顶航线，旁靠化工厂”，噪音和污染是居民常年投诉的老大难。
　　但就是这样一个地方，竟然以“面粉贵于面包”的天价中标。梨园区域的新盘价位约为18000元/平方米，二手房价位16000元/平方米。
　　标志性人物+标志性事件，这新闻的信号意义太强！一时间北京楼市犹如打了一针鸡血，业界疯狂转发，人们纷纷哀叹：“政府高喊控制房价，又高价卖地，多少国人祈盼的房价下降、不涨哪怕少涨，又怎能实现？”“通州梨园的地楼面价16000元/平方米，这叫2013年的北京房价如何淡定？ ”
　　按照业内人士的算法，梨园这地块的商品房建成后售价至少都是2.5万元/平方米起，3万元是正常的。而在通州楼市最疯狂的年代，作为标杆的“京贸国际城”报价正是26000元/平方米；通州楼市的大泡泡，又是当年领涨整个北京楼市的风向标。难道这一幕又要卷土重来？
　　且慢！
　　华和竞拍的这块地，名为“通州区梨园镇0802-168地块”。在“北京市土地整理储备中心”的网站上，记者发现，2012年12月31日，曾发布过这样一篇新闻稿《我市今日集中成交4宗土地，共配建保障性住房9.5万平方米》，其中有这样的表述：“通州区梨园镇0802-168地块F1住宅混合公建用地由北京华和房地产开发有限公司竞得，该宗地总建筑规模约12.3万平方米，其中居住部分为6.5万平方米，将全部用于建设保障房(经适房约4.2万平方米，销售限价5800元/平方米；限价房约2.3万平方米，销售限价7500元/平方米)。”
　　换而言之，这块地的住宅部分，作为保障性住房，售价已经被限定为“5800元-7500元/平方米”，这比周围房价至少每平方米要低1万元左右，与“楼面价16000元/平方米”没有任何关联。除此以外，其余5.8万平方米全部为“公建用地”。公建用地是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地。除非华和违规改变土地用途，否则难以实现房价疯狂时由“高地价”向“高楼价”的传导。

翘尾行情，真实，还是谎言？

　　将“任大炮高价拿地”当作通州楼市利好，有点像建“空中楼阁”，基础并不稳固。以此鼓噪气氛，或者真不懂，或者就有误导之嫌。但是否就可以据此断言，北京房价上涨，抑或2012年年底房价出现的翘尾行情，只是一个刻意制造的恐慌性消息，目的是“赶羊入圈”？且看记者调查。
　　“最近路过中介，扫一眼价格就头疼。我家在朝阳公园附近，东三环到四环之间，旁边的居民楼枣营北里，都是10多年到20年的老楼了，外墙还是红色的，2012年初每平方米2.4万元左右，150万能买到60平方米的二手房，今年看每平方米已经3.4万元多了，60平方米的要200多万，涨了30%。两年内又要修一条地铁，很可能大家在赌这个政策。”一位熟人告诉记者。从房价走势来看，该小区二手房均价2012年1-4月都在2.5万到2.6万之间，从5月开始进入上升通道，8月突破3万大关后进入平台盘整，从11月开始，再次上涨至今。
　　在 IBM公司发布的2011年“全球交通痛苦指数”排名中，北京位列“ 世界堵城”第三。为了上班方便，确实有越来越多的人“跟着地铁买房”。刚刚去拿钥匙的村姑（化名）也是其中之一。
　　“自从大兴线去年开通后，沿线的房价就涨得特别快。大兴线与4号线贯通，可以从南六环外，一直往北扎到颐和园，南站、西单、西直门、中关村都过，我知道动物园批发市场好多卖货的都在这边买房。对我们这些在中关村工作的太方便了，也不太挤。”
　　村姑买房是为了接外地的父母一起过来住。
　　“我算是刚需，和老公户口都不在北京，为了父母在南六环、靠近大兴线的位置买了套房子，商业立项，不限制购买资格。这套房子去年年底草签的，到几天前一平方米就涨了2000元。现在不买，可能过些日子就涨得没模样了。”
　　村姑判断房价要涨的信号，还在于发现身边忽然有好多人开始陆续买房，大家都挺着急。
　　“老百姓看到周边买房的人多了，就会认为房价肯定是要涨了，再不买就迟了，都是这种心理。我家在南五环，也靠近大兴线。去年9月末，我帮同事在附近找二手房，紧挨着地铁，70到80平方米，已经卖到每平方米1.7万，真的挺贵。我问中介是现在看房，还是周末看房，中介说等到周末就没房了。陪同事去签约的时候，看到买房的人特多。当然我们是确实有需要，才会在这种情况下出手。如果是可买可不买，估计还会有部分人再等等看。”
　　2009年7月底，记者有朋友在北五环外的天通苑（经济适用房社区），买了一套170平方米的四居室，每平方米8500元。2009年底，这套房子曾经猛涨到了每平方米1.4万，到2011年11月房价涨到21000元/平方米之后，开始进入下降趋势，到2012年6月之前，保持在1.4万左右，从7月开始突破1.5万，如今已经涨到1.7万。从6月至今，半年出头的时间内，房价上涨了20%。
　　通州曾是上一轮北京楼市暴涨、暴跌的领头羊，以投机为主、供应量大。记者重点考察了通州新城核心区百万平方米的大盘“京贸国际城”的价格走势。
　　这个大盘，北京市房地产交易管理网数据显示，2009年1号楼开盘价为13800元/平方米，2010年4月，3号楼售价达到了26800元/平方米的巅峰价格。在创下7个月内销售鸭蛋的纪录后，终于在2010年11月18日宣布下调至19800元/平方米。一年后又以13400元/平方米起价，击穿了2009年年底以来的价格底线，被称为“通州第一降”，与最高点相比下跌了50%。据业内人士透露，虽然降价堪称最狠，但在当时依然卖不动。
　　房价的回暖，是从 2011年12月中旬开始，原本13400元起价的5号楼，仅用了15天时间，每平方米上涨了1200元，从此打开了上升通道。2012年6月涨到16600元/平方米，2012年11月底，房价已经上涨至18000元/平方米。2012年12月22日开盘的7号楼，均价在2.1万/平方米，与最低点相比，上涨了56.7%，位列通州房价涨幅第一名。

抄底最佳时机已过

　　与此前1-6期均为毛坯房相比，7号楼为精装修。著名房地产评论人士杨少锋告诉记者，“精装修”正是房产商提价常用的借口。“整个通州房价，在2009年、10年出现过暴涨，当时有若干个楼盘在联手炒作‘通州新城’的概念。但是从一开始，我们就不认为通州市场具备这个潜力，整体存在比较大的泡沫。所以在2011年3月份，通州房地产市场在低迷的时候，出现了价格大幅下跌，有些项目一度腰斩。但是每平方米均价跌到1万多，本身也是不正常的，这是因为恶性竞争、开发商资金链断裂，导致的价格波动。所以从最低点开始逐渐慢慢复苏。到2012年第二季度，通州房地产市场出现回暖，三季度才开始比较明显的反弹。
　　如今通州房价是一个普涨的概念，最近三个月，平均价格上涨了15%，目前大体在1.8万/平方米左右，好的超过1.8万，一般的在1.5万-1.6万，我觉得是比较正常和趋于理性的。”
　　2012年7月6日，他曾发微博称：“刚需最后购房机会即将错过。之前我说过，2012年上半年是刚需入市最后一次机会，眼下，首套房贷利率最低可以打到7折，普遍在8.5折，趁着开发商资金链依然紧张，库存压力较大的时候，赶紧入市吧，否则错过今年，或将再无机会。建议关注那些库存量大的区域如通州、房山。”不幸言中。
　　“其实去年我就发过一个微博，预计2012年3月份将会是房价最低点，开发商最缺钱的时候，一定是让利最多的时候，这是抄底的最佳时机。2012年7月发微博的时候，虽然房价已经反弹了，但是整体的幅度还不大，我判断7月份之后会有一个比较大的涨幅。”
　　在北京，“限购令”政策并未取消，购房者依然以刚需为主。是什么，让已经观望了一年多的人们改变了预期？
　　杨少锋认为关键有4点：“首先，连续几年没有放地，楼盘供应量越来越少。第二，该出台的调控政策已经都出光了，可谓‘利空出尽’。第三，虽然很多人在观望，但刚性需求不可能无限制等下去。第四，银根一开始放松，大家对未来市场的预期开始好转。现有的调控政策并未触及房地产的核心矛盾，所以中国的房地产市场依然是政策市。只要央行开闸释放流动性，市场回暖就不远了。”
　　至于2013年的房价走势，他认为从一季度开始，整个房价会有一个明显的回暖，但是市场比较胶着。一线城市主要以大型房企为主，整个资金状况一旦好转，就不会继续在价格上有太大的牺牲。房价会出现普涨，涨幅不会太低，但也不会出现上一轮那样的暴涨。二线城市，大房企与当地房企各占半边江山，因而呈现冰火两重天局面，有些城市房价上涨，有些城市维持，有些城市房价继续下跌。三四线城市以中小房企为主，资金链依然紧张，普遍不容乐观。

 

温州在病中

 

无论是倒闭中介的广告牌还是统计局的数字，都在诉说一个事实，温州的楼市泡沫破了。
 

记者｜任蕙兰


　　有个温州人说，他在外地读本科时，别人一听说他是温州人，第一反应是有钱；读硕士时，大家觉得他能干；现在读博士了，别人总是警惕地打量他这个温州人，怕他开口找自己借钱。
　　2011年底温州企业家“跑路潮”动摇了人们对温州经济的信心，而今温州楼市领跌全国，又一次给这个以“有钱、能干”著称的城市打上问号。具有世界知名度的温州炒房大军在家门口折戟沉沙，这里到底发生了什么？

房价腰斩
   
　　小戴的中介门店在温州鹿城区人民路上，这里是温州最繁华的地段。人民路由东到西，北至五马街，南至马鞍池街，是温州传统意义上的市中心，商业街百货公司汇聚。温州楼市从2011年底开始不断下行，从最高峰跌了四五成，市中心的房子也不抗跌。
　　这间门店只有四五平方米，房源信息贴在门口玻璃上，因为价格调整太快，他来不及更改玻璃上的数字，索性拉下卷帘门挡住玻璃，自己站在门口揽客。他指着对面的高楼说，亦美大厦单价从5.6万跌到3万，有些房东急售，如果顾客一次性付款，价格还可以谈。这里挂牌的多是十多年房龄的电梯房，高峰时单价卖到五六万，同等价格可以在上海徐家汇买到不错的酒店式公寓。
　　小戴叹苦经，温州房价接近腰斩，成交量也在锐减，2012年他只成交了3套住宅，平时靠一些租赁交易支撑。原本公司有四五家连锁店，七八十人，现在锐减到四五十，2012年底被另一家规模稍大的地产公司兼并。这样的洗牌在一年多的下行行情中不断发生着。
　　价量齐跌不止发生在市中心。在锦绣路一带，大部分楼盘也跌了四成左右，比如球山花园单价从2.6万跌到1.8万。“年底银行收贷，房价还会再跌一轮，有些房东急着还钱，价格还能往下压。”“缘来适家”中介小陈进入这个行当才一年，不住感叹：“运气不好，最差的形势下进来。”同事告诉她，在行情好的时候，能干的中介一年可以给自己赚到一套房子的首付。但现在整个门店一个月只能成交一两套房子，多是自住刚需。
　　“能活下来就不容易。”在从未有过的萧条行情中，中介的品牌、规模、业务能力都无法确保业绩。行业龙头中原地产2011年下半年入驻温州，仅仅6个月就退出市场。21世纪不动产在温州原有70多家直营店，也已经撤了三分之一。
　　底层的“草根”中介日子更不好过。温州街头有一些夫妻老婆店模式的“红牌子”中介，他们对区域内的房源了如指掌，善于做熟客生意，过去一年这些店关了不少。街头随处可见，新开张的按摩房门口还残留着房源电话，上一家中介撤离时墙上的广告牌还来不及撕走。
　　老王夫妇的中介门店开在学院路靠近飞霞南路的一排违章房中，老夫妻俩经营了10年。在两三平方米的店面中，三面墙上写着房源信息，但价格跌得太快，墙上的信息来不及更新，老王时不时会拿出本子来查一下某楼盘最新价格。他告诉记者，飞霞大厦从2012年初均价3.5万跌到2.6万，是入手的好时机。虽然老王声称温州房价“不会再跌了”，但这个月没带客人看过房子。
　　在萧瑟形势下，二手房房东即便还有心观望，新开盘的住宅却早已一跌到底。万科龙湾花园二期12月开盘单价跌到1.3万元，2012年3月一期开盘时还在2.6万元。2012年温州有10多个新盘上市，包括置信原墅、绿城玫瑰园、凤凰城、中瑞公园大地等，无论是定位高端市场还是刚需，都不得不壮士断腕。
　　国家统计局公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，温州住宅价格继续在70个城市中领跌。与2011年11月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有41个，其中温州以下降13.2%位列第一。而如果以2010年价格为基准，温州的新建商品住宅价格下降达到17.7%。与此同时，与2011年11月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有49个，其中温州以下降9.9%位列下跌城市首位。
　　无论是倒闭中介的广告牌还是统计局的数字，都在诉说一个事实，温州的楼市泡沫破了。
  
挤出“风险溢价”
   
　　过去哪个城市的房地产疯涨，愤怒的刚需总会把温州炒房团拎出来批斗，而根据投资的“就近原则”，温州炒房团没有理由放过自家门口的房子，即使那只是座三线城市。
　　温州大学房地产研究所的市场监测数据显示，2006年到2011年，温州市区商品房销售均价从8045元/平方米一路上涨到34674元/平方米，6年当中足足涨了4.2倍。
　　温州中承房产策划营销公司总裁黄健达记得，2007年温州信河街上的住宅均价卖七八千元，2008年金融危机时跌到五六千元，但随着2009年银根松动房地产很快反弹，涨到1.5万元，之后一个劲儿往上蹿，2010年初涨到2万元。
　　“反弹那一波行情，单价一天能涨200元，一周时间一套房子就涨了几十万，所以房东经常毁约，客户定金都要给10万。民间借贷一天就算赚几分利，也赶不上炒房的收益。”黄健达做皮鞋贸易起家，2007年以后感觉实业越来越难做，转投房地产，和他一样在那段时间从实业转做房地产的企业家有很多。
　　“2010年行情好的时候，投资客买房子根本不需要看产权证。”小徐的中介门店在瓯江边上，那里是温州豪宅最集中的地方。他告诉记者，温州一些因产权问题限制交易的住宅也会被拿到市面上炒，在买卖时不提供产权证，上下家会通过签署一些协议来规避法律风险。炒房最热之际，投资客“不看产证，不看房子，看中哪套直接签字打钱，立马再加50万挂牌出去。”他形容那段时间自己“睡觉闭着眼睛都在笑”。
　　在热钱泛滥的几年中，民间资本在温州楼市上涨中扮演了重要角色，温州中小企业促进会的统计数据称，在2008-2010年期间，温州民间借贷约六成进入楼市，严重放大了炒房风险。
　　当然，很多人都看到了温州房价中的泡沫。银行业有个共识，在对抵押的温州房地产估值时，会折去较大比例的“风险溢价”。一位银行业人士透露，对北京上海等大城市的抵押住宅估值时，征信员可以实地考察或通过很多途径了解实际价格，但对二三线城市房子估值，会通过征信系统提供参考数值，一般系统的估值是在该城市均价的70%，但对温州房地产的估值是在当地均价的50%，因为温州楼市风险溢价太高。
　　2011年，在限购、限贷和房产税等政策的重拳下，加上后来的民间借贷风波，温州房价迅速下跌，成交量急剧萎缩。首当其冲“挤泡沫”的便是滨江大房型豪宅，瓯江沿岸鹿城广场、曼哈顿、外滩国际等楼盘高峰时均价七八万元，同等价格可以购得上海黄浦江畔的豪宅，而现在跌到4万多元，进入法院拍卖流程的住宅则更便宜。例如曼哈顿市场价为4.9万元/平方米，近期一套290平方米的法拍房以4.1万元/平方米成交。
　　滨江楼盘周边交通不便，配套设施还不成熟，对于在外面开了眼界的温州商人来说这里未必宜居。周五晚上10点，记者走访了滨江几处豪宅，亮灯率均不足50%。“买豪宅的大部分是投资客。40%买家是做实业的，他们还有自住投资两便的考虑，60%是炒钱客，他们是纯投资。”黄健达表示。
　　“温州房子泡沫是全中国最厉害的，房子的真实价值不值那么多。现在‘老高’（借高利贷者）跑路，投资需求没有了，交易量大幅下跌。”温州中小企业联合会会长周德文表示。房地产商为了回笼资金而降价，一手市场大幅下跌，波及二手市场。而房价暴跌进一步摧毁投资信心，2012年温州大量土地流拍。
　　统计数据显示，2012年上半年，温州的土地出让金大幅缩水八成，直到9月，温州市区土地市场才迎来了南湖城市综合体E-1-10地块的成功出让。而该宗地块也是瓯海区政府几经谈判才收获的成果。
　　温州市政府在下半年加大了推地的力度，9、10两个月，分别都有超过15宗地块推出。根据年初温州市国土资源局的消息，2012年，温州市区拟安排出让商品住宅用地20宗、约1116亩，而前11个月，温州市区共出让商品住房用地只出让了5宗、228.19亩，只完成了全年土地出让计划的两成。
　　这是一次意料之中的暴跌，挤泡沫只是一个时间问题。

“老高”变“老抛”
   
　　楼市低迷，整个城市也在一片萧条之中。
　　在温州商业区，三五十米就有一家KTV或夜总会，这些娱乐场所为温州人谈生意提供了轻松氛围。望江路某家夜总会门口，夜晚停在门口的车辆寥寥无几，更难觅劳斯莱斯等豪车身影。“过去别说门口，附近两条路都停满车。”一位当地人介绍。
　　“房价跌了一半，夜总会小姐的行情也跌了一半。”一位温州企业主开玩笑说，过去要五六百，现在最便宜只要两三百。
　　一个夜班出租车司机说，行情好的时候，他从晚上5点开到早上3点，一天抛去油费份子钱等开支，净赚160-170元，现在只能赚六七十元。因为经济不景气，去夜店玩的人少了，出租车生意也不好做。
　　朔门街是温州的“田子坊”，很多咖啡馆和酒吧贴着“店面转让”的信息，晚上9点人气低落，一些酒吧开始搞团购促销。市中心的银泰百货也卖力在节日打折，但人气不及以往。人民路上很多商场最好的位置空着。
　　楼市低迷阻碍了温州人的消费热情，但更重要的原因是，作为主力消费群的“老高”跑路了。本轮温州房价下跌是从2011年底跑路潮开始，楼市崩盘是民间借贷崩盘的连锁反应。
　　在民间借贷泡沫破裂后，温州本地报纸上充斥着法院拍卖房屋的信息。2012年仅鹿城区人民法院就委托了100多场房产拍卖，9月份以后，大量房产涌入拍卖行。据温州行业拍卖协会不完全统计，9月份开始的40天，温州地区80多场房地产拍卖，日均两场。
　　“现在银行向法院申请执行债务人房产，要托关系走门路，因为委托的案子太多了，排队要排半年，而银行不早点收回钱，不良贷款率便上去了。现在几百万的案子法院都没工夫审了。”一位温州人士表示。
　　根据媒体在2011年下半年披露的数据，温州七成家庭参与民间借贷。普通家庭将房子抵押给银行，将资金拿出去放贷，用月息来还房贷。而当“老高”跑路，这些人还不出贷款，抵押的房子被银行收回，便落得财房两空。周德文表示，不少年轻人在炒钱高峰时向身边亲朋好友集资，贷给财务公司，“老高”跑路后，年迈的父母不得不卖掉住宅帮子女还债。
　　黄健达告诉记者，有个企业主朋友前几年在鹿城广场买了一套豪宅，最高峰涨到8万元/平方米，后来因为炒钱资金链断裂，为了还债以4万元/平方米的价格卖了房子。“前两年市面上资金充裕，他母亲挂名公司董事长，什么也不用干，整天坐在靠椅上喝茶，一个电话打进来，几百万进来了，再一个电话贷出去，就能赚几分。民间借贷危机最严重时，这个人把滨海园区20亩厂房卖了四五千万，也不够还债，老丈人也把房子卖了帮他抵债。他害怕别人暴力讨债，躲到福建一个开矿的朋友那里，天天躲在矿洞里吃方便面，正月初十才回温州。”这样的故事几乎每个企业家身边都发生过。
　　2009年温州人开始炒写字楼，在新城的写字楼很少有像样的外资企业或金融机构进驻，最好的位置都被财务公司占据，当炒钱崩盘财务公司撤退，这些写字楼都成了鬼城。“我带客户去财富中心看房子，一连六七家公司倒了，东西都被搬空了。”
　　黄健达曾将写字楼租给一家财务公司，五六个股东都参与放贷，民间借贷危机时，平均每人亏了七八百万，欠了十几万租金跑路。“我电话打过去催钱，他们今天拖明天，最后发律师函，对方说没钱，东西都给你，把旧空调拆下来卖了两三万抵房租。”
　　黄健达记得，炒钱行情好的时候，他去对方办公室办事，看见抽屉里有张欠条，1000元，再仔细一看是1000万。这张欠条用圆珠笔潦草地写在一张纸上，和一堆没用的发票废纸夹在一起。钱淹脚背的时候，借钱只需要凭这么一张借条，甚至只要一个电话。
　　“利息三五分的时候，一些人觉得有问题，开始收手，收得快的人现在可以熬过去。”资金退潮后，新城的写字楼租金跌了一半，财富中心月租从每平方米两三百元跌到七八十元，售价从6万多元/平方米跌到3万多元/平方米。温州最高的摩天大楼世贸中心2009年下半年开盘均价在四五万元，现在只要3万多。
　　泛滥的热钱曾为温州楼市注入一剂强心针，随着资金退潮，温州楼市被打回了原型。2009年洒下的4万亿投资流入楼市，吹出了很多三线城市的楼市泡沫，这些城市经历了几年跑马圈地，在银根紧缩后纷纷登上房价下跌榜前几位。资本左右着楼市涨跌，温州只是最典型的一个，但不是唯一一个。人们不禁揣测，如果政府再启动一次印钞机，楼市是不是还会经历另一轮疯长？
  
温州的信心

　　温州70%实体经济企业都涉足房地产，当楼市萧瑟，背后实体经济的麻烦也进一步浮现。
　　周德文说，“2009年，企业借款很容易，企业用实体经济作抵押向银行贷款，就去投资房地产。2010年宏观调控，企业付了项目的土地款，但建设款银行贷不出来，只能去民间借贷，原以为国家很快放松调控，没想到这轮调控会持续这么久，一些中小开发商撑不住，所以2012年很多房地产商跑路，留下烂尾楼。”大量本地中小开发商清盘或转让项目，只有本地大开发商，以及万科、绿城等在温州发展的全国性大房地产商还在坚守。
　　一些主业发展良好的知名企业被房地产业务拖垮。西装品牌庄吉倒下在温州受到很多关注，它的服装业务一年保持六七千万元利润，但在房地产和造船业务的投资拖死了这家老牌企业。坊间传言，温州知名品牌月兔空调也在寻求将房地产项目转让，保证实体经济的正常运转。“这样的形势下，小开发商没人敢接盘，真正有实力的大开发商也看不上，企业进退维谷。”
　　周德文坦言，今年温州实体经济危机比去年跑路潮时期更严重，实业不景气，大量企业处于零利润状态。随着借贷危机的蔓延，企业资金链比去年更紧。官方数据称，银行不良贷款率在3.7%，业内估算很多银行达8%-10%，所以银行压缩贷款规模。而信用体系崩溃，今年即便高息在民间也难借钱，企业只好抛售房地产项目救急。
　　周德文称，温州仍然有个别企业主跑路现象发生。温州金融改革政策缓解了跑路潮，但外部环境依然低迷，根源上的问题没有解决。“春节前企业日子会很难过，今年出现危机的都是有规模的企业。”
　　目前，温州滨海工业园的很多企业都已停产，地价也从2012年100多万元/亩跌到40万元/亩，2009年下半年曾触及230万元/亩，当时入驻的企业还有门槛限制。2012年7月浙江省人大会议公布数据，温州规模以上企业60%-70%停产停工，这些被视为红旗的企业出问题，令地方税收雪上加霜。
　　“最重要的是信心，现在最坏的影响是打击了温州人的投资信心。”一位温州企业家强调。
　　前几年江浙等地的高端楼盘开盘，开发商瞅准温州人的财力，会在温州设一个分销点，承包给当地代理公司，黄健达曾带着一批又一批的温州炒房团去外地看房子，代理公司光靠这类业务就可以过活。但现在外地楼盘分销在温州几乎推不动，因为温州人对房地产投资的信心已经大不如前。
　　“温州总体上民间资本雄厚，银行存款有7600多亿，但资本和实业需求之间缺乏桥梁。”周德文表示。
　　“金融改革”成为跑路潮以后温州的一大关键词。各个区县的金融广场拔地而起，原本的设定应该是打造成北京金融街或上海陆家嘴之类的金融产业聚集区，但实践中落户的多是中小型创投企业，这些尚在建设中的金融园区已经迎来很多参观考察的官员学者。与此同时，温州政府号召向全国招聘金融人才，并牵头了一批金改研究的课题。
　　但在金改300多天工作中，实质性的成果寥寥。2012年10月底，温州政府的一项金改议案《关于加快推进金融综合改革促进中小企业转型发展议案》遭到人大否决，议案旨在解决企业融资难问题，但很多委员抱怨，这项措施没有取得实质性进展。
　　而外界关心的引导闲置的民间资本成立小银行，门当户对为小企业服务；推进利率市场化；推进民间借贷合法化；小贷公司备案制取代挂牌制等设想，并没有成为现实，亟待更高层面的推动。
　　民间借贷危机让温州信用体系受到重创，政府致力于搭建更规范而安全的平台。一些官方牵头的协会组织悄然兴起，比如有留学经历的年轻人纷纷加入留学创业协会，这些“海归”多是被企业家父亲送到国外见世面后回来襄助家族实业的。他们通过圣诞聚餐和看话剧等活动建立人脉，协会也组织过一些论坛会议，但是会员们表示“没什么好的投资项目”。
　　年轻人从目前的萧条之中看到一些正面意义。“楼市回归理性可以让温州吸引更多人才，也让本地年轻人的买房压力小一些。”这对一座城市的可持续发展尤为重要。温州人情社会衍生的商业文化在信用体系崩盘后受到挑战，但从积极方面看，一些固守的框架也在被打破，比如老百姓开始热衷于议论年底各部门官员的电视述职，臧否各人的表现，这是温州市委书记陈德荣上任后带来的改变。随着街头增设免费使用的公共自行车，道路上的黑三轮销声匿迹，出租车运营也更加规范。泡沫破灭后，这座城市正在寻求一种新的发展模式。
 

 

上海：走稳还是走高？

 

《新民周刊》调查发现，在上海二手房市场，无论是郊区还是中心城区，2012年都经历了“低开高走”的回暖过程。

 

撰稿｜金　姬

　　史上最严楼市调控的“药效”可能已经过去。根据国家统计局的数据，2012年12月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上月上涨的城市有54个，占总数近八成。其中，上海房价从11月的环比上涨0.2%，一下子跳到了12月的环比上涨0.7%，涨幅扩大，且为全年最高。
　　其实，从2012年整体情况来看，上海楼市住宅这一块都没有“冷”过。
　　一手房方面，根据易居上海克而瑞信息集团发布的年终楼市报告，2012年上海商品住宅销售77830套，比2011年上升22.85%，商品住宅均价为22595元，环比微升0.76%。今年前两周，上海新建商品住宅成交面积达到了43.19万平方米，是去年同期成交量的3倍多，已经达到了近5年来的最高。
　　二手房方面，上海去年约成交20万套，是2009年以来的最高点。受2011年政策预期影响，上海二手楼市曾在2011年年底跌入“谷底”，但在2012年却呈现低开高走的大阳线行情，翘尾行情从去年11月持续至今。
　　进入2013年的上海楼市，暖风频吹。
　　一手房方面，易居营销大上海事业总部执行总经理孙华良对《新民周刊》透露，上海这一波翘尾行情至少会持续到春节前，今年一手房市场成交量肯定会增加。“预测2013年上海一手房房价上涨5%－10%。”根据21世纪不动产的数据，1月上海新建商品住宅成交均价为2.31万元/平方米，环比提升5.2%，同比增幅则为2.24%。而上海去年12月至今入市的48个项目中，已有40个楼盘有成交，近1个多月的成交去化率普遍都高于30%。
　　至于二手房市场，由于供应量不足且当初受“限购令”影响的不少外地买家缴税已满一年，业内人士纷纷表示，只要没有更新调控政策的出台，今年上海二手房市场的火热已经板上钉钉。
　　
一手房：脉冲行情
　　
　　在孙华良看来，上海的一手房市场在2012年有两波脉冲行情，也就是业内人说的“窗口期”。“2012年1－5月平均每月六七十万平方米，7-8月回暖至近80万平方米。6月冲了一次，单月一手房成交量超过100万平方米。金九银十没有出现。到了11月又出现一手房成交近100万平方米的行情，12月翘尾或扫尾至今。”
　　孙华良认为，上海的“6月行情”是之前半年积压而集中释放的结果，当时也正好遇到2012年第一次降息。事实上，2012年6月8日和7月6日，央行连续两次宣布降息，五年期以上贷款的基准利率从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。以一笔20年期50万元的房贷为例，按照降息前基准利率7.05%计算，月供为3892元，如果以2013年1月1日起执行新基准利率6.55%，月供为3743元，两者相差149元。房贷减负幅度约为7%。
　　“十八大虽然提到调控不放松，但没有更严厉措施出台，再加上国际货币宽松政策和国内银根放松，通胀明显，老百姓觉得还是买房保值。所以从2012年11月开始又是一波行情。”孙华良说，其实上海一手房市场最冷是在2011年。在限购限贷出台前，上海每年一手房交易量大约在1200万平方米，每月平均100万平方米。2011年限购限贷后，全年一手房成交量才760万平方米，下降几乎40%。“按照2010年史上最严厉调控，上海人当年还能买一套房，所以大家都在完全限购前集中购房，出现一波行情。2011年就哀鸿一片了，一手房成交量下降四成，龙湖等开发商甚至出现抛盘等现象。2012年已经回暖，促销跑量颇有成效，年底时中高端楼盘集中放量。”
　　但在所有一线城市中，上海楼市调控始终没放松，所以不会像广州那样出现日光盘。

小户型风光不再
　　
　　尽管业内一直认为小户型的“刚需”带动市场回暖，但根据易居上海克而瑞信息集团发布的年终楼市报告，80平方米以下的小户型成交量比2011年还下滑了0.25%，100－120平方米和160－180平方米的首次改善和再次改善户型的成交套数也分别上升了58.13%和53.28%。与此同时，去年上海50万－200万元总价段的商品住宅只上升了15%，而总价200万元以上的商品住宅成交套数上升38.98%。
　　“因为现在大家只能买一套，所以都希望一步到位——能买两房绝不买一房，能买三房绝不买两房。”21世纪不动产昌化路店A组经理杜庆洪对《新民周刊》表示，小户型房源也不像以前那样转手方便，去年陕西北路新开的一手房小户型就有些卖不动。
　　但小户型房源抗跌性强。21世纪不动产宝山店C组经理马超告诉《新民周刊》，当宝山城区整体二手房价受调控影响而下跌1000－3000元／平方米时，小户型降价不会超过2000元／平方米。
　　易居上海克而瑞信息集团预测，2013年由于限购政策的存续，刚需类产品依然将是市场成交的主力军，但其所占份额将较2012年下降，而改善、投资类产品销售状况将在2012年下半年基础上继续好转。这可能意味着小户型在上海等一线城市的热度会继续降温。
　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，上海一手房市场交投仍较为活跃，近3个月月均成交达107万平方米，原因即在于市场预期的持续向好及热销惯性的延续。
　　
郊区二手房：卖家越来越牛
　　
　　汉宇地产监测数据显示，上海全市在2012年12月共成交二手房25157套，环比大涨近20%，网签均价则为17849元/平方米，环比上涨5.83%。
　　《新民周刊》调查发现，在上海二手房市场，无论是郊区还是中心城区，2012年都经历了“低开高走”的回暖过程。
　　以淞宝地区（吴淞和宝山城区）为例，根据21世纪不动产宝山店C组经理马超介绍，这一带成交量一直比较稳定。一方面是宝钢的员工会在这里置业；另一方面是周边杨行、罗店、共富一带的人会考虑到这里改善型置业，毕竟这里离轨交3号线较近，而且从幼儿园到高中的教育资源也带动了学区房市场。
　　在宝山城区，老公房均价在15000－18000元/平方米；2000年以后建造的房源均价在20000－24000元／平方米。“如果生意好，门店一个月可以有260宗交易，其中七八成都是二手房。卖得最好的是总价100万－150万的房子。”马超说。
　　马超回忆说，对中介生意影响最大的无疑是限购令。“我们的二手房生意一半是外地买家，而现在需要看税单和社保就成了新来者的死穴，限制了这批人买房。现在很难通过补缴社保来让新来的外省市人口买房了。所以买家要么是上海人，要么是缴税和交社保符合一定年限的新上海人。”此外，淞宝地区老公房不少，不少当地人手中有两三套房，因此改善型需求的当地买房者无需银行贷款，之前也没有贷款记录，卖掉手上的小房子在原来区域换一套大房子的生意也不少。
　　2012年8月是生意最淡的时候，正好处于两波高峰期之间的低谷，五六月和九十月的生意都还可以。马超感到12月是房东市场，虽然涨价的不多，跳价的很少，但是明显态度是非常牛。一方面是楼市调控接近尾声，另一方面是大家都感觉2013年会回暖。
　　“现在的卖家都是高姿态，原来200万的房子可以谈到195万，现在一分一厘都不肯让。大家心里都明白，房价不会跌了。十八大前房东还在求我们帮忙卖房子，有的甚至表示成交之后要请客吃饭，现在则对我们爱理不理，完全没有议价空间。而买房客原来是以观望为主，有一对夫妻看中一套100万的房子，希望我们谈到98万，谈到了，他们又希望是95万，上家同意了，这对夫妻又说再看看。”
　　马超感到2012年11月下旬开始回暖明显。“观望一结束，大家纷纷出手。之前我们带客户去看房，买家价格不满意，就说回去考虑考虑，现在只要价格可以接受，哪怕有些高，也很快确定买下。他们担心会出现2009年2010年那样的反弹。2012年末两个月100万－300万的房子都卖得不错。客户心态是：该出手时就出手。有些买家会说‘看得太累了，就这一套吧’，其实在调控收紧愿望落空后感觉要搭上买房末班车。谁知道2013年会暖成什么样子？12月的时候，有客户看中一套150万的房子，希望我们帮忙谈到148万，上家不肯，客户还是以150万买下。”
　　从2008年入行的马超经历了2009年的报复性反弹。“当时是，房东一觉醒来就开口涨10万，一天一价。有些一手房也是如此，看房的时候210万，去买的时候，开发商说这套卖了，还有一套类似的，但要250万。”
　　马超说，现在在淞宝地区买房的，三四成是外地在沪工作人员。因为宝山城区有低总价的房源，60万－100万总价的房子最受青睐。统计数据显示，2012年，上海全年二手房交易中，外省市买家的占比维持在了36%－41%，而在2011年，该比重仅为34%－40%。
　　
市区二手房：房源不足
　　
　　据悉，去年21世纪不动产的明星门店在宝山、闵行和浦东，都不在市中心。
　　以内环以内毗邻静安区的普陀区顶级地段为例，据21世纪不动产昌化路店A组经理杜庆洪介绍，在2011年楼市调控前，这一区域内房价33000－36000元／平方米。一套110平方米的两房，总价可能卖到330万－360万元人民币。可到了2011年底，同样小区的140平方米三房，也只卖到360万。从2011年7月开始房价下跌，成交量也少了一到三成。2011年底到2012年1月是谷底。一方面，限购限贷政策；另一方面，大家预期房价还会下跌，很多买房者持币观望。
　　这一地区的二手房是从2012年2月开始回暖，主要成交的是总价245万到330万的房子。“政策虽然没有松动，但大家觉得不会有更严厉政策出台，刚需还是要出手。2012年11月开始回暖更明显，算是十八大以后的小阳春。很少有投机客，因为目前的交易成本可能要占到总价的12%－15%，所以主要都是自住型。”杜庆洪说，现在房产交易中心和银行认定二套标准稍有不同，交易中心还会考虑购房者是否和父母共住，但银行是认房又认贷，即便购房者现在没有自住房，8年以内有过购房贷款记录也算是第二套，所以打击了一部分潜在购房者的积极心。
　　“目前卖得最好的还是两房。只要限购令不变，买房人数仍然有限。”杜庆洪感叹，2012年是好3个月、坏3个月、平3个月，“房源不够充沛，没遇到大量放盘的人。我不认为现在是回暖，毕竟买房的都是老百姓，他们觉得钱在手上更有风险。”
　　上海市中心里中高端房源的惜售现象在2013年1月更明显。据德佑地产东区总监林俊权介绍，近期在菊园、世茂滨江花园等项目中，有多位业主撤销了挂牌，准备在春节以后再考虑是否挂牌；有部分不诚意出售的业主，则以高于市场成交价5%左右的出让价挂牌。
　　克而瑞（中国）信息技术有限公司在《2012年房地产行业总结及未来展望》中指出，一线城市中心城区由于最近两年持续的严厉调控，房价涨势基本停滞，预计2013年将出现强烈的补涨效应，预计涨幅将在10%－20%。
　　
豪宅最抗跌？
　　
　　此前有媒体报道，去年11月以来国内45个大中城市出现豪宅、别墅等的集中抛售，上海的入市豪宅数量为4755套，仅次于广州。对此，上海市纪委通过纠风办的微博回应说，信息不实。上海纪委并没有接到过中央纪委的通报。中央纪委也没有发布过这一通报。上海德佑地产研究主任陆骑麟表示，2012年全年上海二手房成交总量在20万套左右，即使上述不足5000套房源全属“官员抛售”，占比也仅为2%，并不足以影响整体价格。
　　而从市场来看，豪宅也并没有出现降价。根据21世纪不动产的统计，今年1月单价在5万元/平方米以上的豪宅成交套数共计151套，该价格段房源在2012年10月成交企稳环比连涨3个月后虽然略有盘整回落，但仍高于去年一季度月均95套和2012年全年月均140套的水平。
　　德佑地产区域总监张剑东介绍，上海1月以来总价1000万元以上的二手豪宅成交较为活跃，主要集中在徐汇滨江、陆家嘴板块，别墅房源则位于青浦、松江等外围区域。成交量较去年12月甚至还有15%－20%的涨幅，和去年12月之前的月份相比涨幅更加明显，“主要原因是市场转好加上中等价位房源成交回暖势头的传导，买家入市更加积极。同时，这部分买家出手往往属于换购，手上的房子已经卖了，拿着现金想尽快出手，防止春节后价格有所上涨。一般春节前的二手豪宅市场表现较为平稳，今年的热度在调控以来算是比较突出的。”张剑东表示，近期许多中介公司都在主推二手业务，因为市场较好，谁也不想放弃这块市场。
　　汉宇地产项目部总经理杨健东认为，近期热门板块的一手豪宅成交回暖，带动了二手豪宅成交的向好，“据我们了解，近期黄浦江沿岸总价在4000万、5000万元的二手豪宅也有成交，往年临近春节的时候这类成交不太会有。”21世纪不动产分析师罗寅申了解到的情况是，1月上海二手豪宅比较集中的几个区域，如陆家嘴的挂牌量与去年12月基本持平，古北、黄浦的挂牌量则出现减少，存在房东惜售的情况，“这也很正常。因为临近春节，包括刚需在内的其他房源挂牌量都在下降。”
　　其实，自从2012年二季度开始，在折扣刺激与刚需释放两大因素作用下，高端住宅市场成交量就开始出现明显回升。戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，单套总价超1000万元的高端公寓物业在2012 年1 至11 月期间共成 交48.8 万平方米，同比上升87.6%，成交均价为每平方米6万元，同比下跌4.3%，2012 年内众多成功实施“以价换量”策略的高端公寓项目，是这一量升价跌走势的主要成因。
　　
展望2013
　　
　　《2013和讯预测中国经济白皮书》披露，45.4%的经济学家认为2013年国内房价走势会是“走稳”趋势。
　　至于房产税，克而瑞认为扩大试点范围基本已经板上钉钉。但从当前已经试点的上海和重庆来看，无论从只征增量不征存量的税收范围，还是从税率本身来看，其真正对市场所能产生的影响依然十分有限。以上海为例，2012年以来新购商品住宅中仅有1/3的部分被纳入应税范围，而根据2011年税务局的数据，当年上海地方财政收入中产生于房产税的部分是22.1亿元，仅占总体的0.6%。基于以上情况，克而瑞认为：即使2013年房产税的试点城市数量增加，但是考虑到当前房产税的实际现状，而短期内又不具备全面清算存量的条件，起码在2013年内，房产税仍然不会对楼市造成太大影响。
　　交通银行金融研究中心在《2013年中国宏观经济金融展望》中指出，预计2013年房价总体趋势向上，有望呈现同比环比“双升”局面。地方层面的微调与博弈也将持续，预计整体环境好于2012年。但若房价上涨速度过快，楼市面临由回暖转为过热的风险，亦不排除政策升级的可能。目前相关部门仍握有部分政策储备，如上调二手房交易税费、扩大限购城市范围、收紧房地产信贷等。
　　“上海存量房在900万－1000万套，2013年肯定还会有行情，主要看政策，开发商在博换届后的领导口径有所改变。预计2013年二三月较冷，四五月有机会，之后就是看政策了。”孙华良预测，政府调控会逐步放开，不再一刀切。“应该定点打击炒房客，在上海这样的一线城市限贷不合理，而是应该阶梯调节贷款利息，用经济杠杆逼走投机客。”



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