自己来当开发商？

马云你招呼大家来造房子呀

 

　　中国楼市向哪里去？最近大家近看杭州，遥望香港，又开始交头接耳，议论纷纷。要买房的自然左顾右盼，有几套房子的主也难免惶恐。
　　市场的一大功能是发现价格，但如果有好多看得见、看不见的手在里面搅合，把整个市场搅成了“坚硬的稀粥”，就很难用“存在就是合理”这句话为目前的高房价做辩护了。
　　这几天抓人眼球的另一个新闻，是有人叫出了“取缔余额宝”的口号。这意味着慢慢做大的互联网金融真的让有些人感到痛了。取缔余额宝天也不会塌下来，不过，让中国人满足于0.35%的活期利率，以事实上的负利率为中（ge）国（da）经（yin）济（hang）做贡献，你们真的好意思吗？
　　搅局者总是令人头痛的。雷军问万科的当家人郁亮：“你们盖的房子价格能不能跌一半？”郁亮的回答是：有这个可能性。一旦互联网思维占领中国楼市，旧秩序会不会轰然倒塌？郁亮担心楼市里也会冒出来这样的搅局者。
　　然而，新民周刊的调查发现，搅局者其实早已出现，却陷入这块“坚硬的稀粥”而无力施展。“小人物”撼动房价的努力总让人想起挑战风车的那根长矛。也许，我们需要呼唤资本大鳄来对这块稀粥动动爪子？
　　马云，你什么时候招呼大家来造房子呀？

 

自己来当开发商？

令人唏嘘的是，曾经因为抱怨开发商暴利而选择合作建房的那些个人股东们，如今却希望临港新城房价越高越好，再也没有人嚷嚷要退出了。

　　拿地13个月了，上海第一个合作建房项目却迟迟没有开工。其间，项目发起人钱生辉也曾承受着巨大压力，有些参与者想到过退出。
　　2014年2月中旬，钱生辉对《新民周刊》表示，现在他在等当地政府部门对建筑设计方案的会商结果。准备“深加工”做这一项目的钱生辉很有信心——随着去年9月自贸区成立和12月轨交16号线通车，当初那片地周围的楼板价已经超过1.5万元／平方米，是钱生辉拿地时的4.6倍。“即便30多个投资者最终不拿临港的房子，他们当初每人50万元的投资也有了回报。”

　　

太仓试水：摸着石头过河

　　
　　在中国内地的合作建房历史上，钱生辉是年纪最小却最早成功的一个。在2013年1月上海成功拿地前，他在江苏太仓璜泾镇开发的“丽晶新城”已于2010年顺利交房，而河南许昌杨金城的“书香苑”和浙江温州赵智强的“理想佳苑”分别于2011年和2012年才交房，中国内地迄今为止称得上成功的也就是这三起合作建房项目了。
　　《新民周刊》曾报道过钱生辉的太仓项目，这个在上海周边的合作建房尝试让他吸取了不少经验教训。“我19岁就入这一行了，2009年我们成立公司的时候，我是3个合伙人中最年轻的，所以就没有当法人。”钱生辉说，自己这么一“谦虚”，就给后面进行埋下了隐患。从签订购房合约到工地开工乃至签订预售合同的这段时间，恰逢全国房价接连疯涨，另外两个合伙人曾不顾钱生辉的反对，打算把每平方米房价由最初约定的3000元上涨到3100元，这一分歧最终导致了他与合伙人分道扬镳。
　　接到涨价电话通知后，购房者们非常着急，钱生辉为众人出谋划策：开盘当天，大家一起去和房产商交涉，指出涨价行为违背了当初所签的合约，若房产商一意孤行，他们将诉诸法律。“其实所有开发商在涨价的时候都是心虚的，但是大部分购房者不会还价，房价一直往上跑，大家担心自己不要的话下家就接手了。”钱生辉表示，当购房者集体交涉后，他们在与房产商角力中就占了主动。
　　最终，预售合同如约签订。18名普通购房者共同买地开发房地产，并以预定价格（3000元／平方米）购入130平方米的一套复式公寓房。而楼盘内的其余房屋则在一个多月内以每平方米3500多元的均价销售一空。
　　钱生辉的合作建房梦想并不是一帆风顺的。这位19岁就入行做房产营销的高大青年，已经在地产界摸爬滚打了20年。2001年，钱生辉成立了以自己名字命名的投资咨询公司。
　　“我一直希望在上海合作建房，但始终没有拿到合适的地。”钱生辉遇到的困难很具代表性。2005年，上海出现了首个自建房组织——“家圆”，该组织的注册公司上海圆家投资咨询公司董事长朱剑曾想在上海拿地，但努力多年后，最终销声匿迹。几乎在同一时期，北京、温州、南京等多地先后出现合作建房组织，大多不了了之。
　　钱生辉强调自己的合作建房是“集智建房”，而不是“集资建房”。“我是反对集资建房的，这不是大家凑份子就行了。我们是有社会分工的，大家有钱出钱、有力出力。”钱生辉开玩笑说，这就是为什么他叫“钱生辉”，而不是“钱生钱”了。
　　当然，钱生辉在尝试合作建房的过程中遭遇了不少挫折。最初，他设想由购房者发起建立自住房建设机构，却发现按照《公司法》章程，自然人股东不能超过200人。而要成立一家有能力购买土地的企业，所有股东的资金实力必须超过50万元，但当时希望参加合作建房的自然人的资金实力都比较弱，根本不可能筹资共同买地。此后，钱生辉曾试图引入机构投资者，以机构投资者的资金为合作购房者开发房地产项目，但由于种种原因，始终未能成功。他还曾想通过盘活存量土地的方式来完成上述梦想，最终也没有如愿。
　　太仓试验的成功，让他摸到了门道。简单来说，是由意向购房人向开发商交付一定数额的保证金，然后开发商根据客户的需要出资购买土地、建造房屋，最后购房人以较为低廉的价格购买房产、完成交易的一个房屋定制过程。

　　

“捡漏”南汇新城

　　
　　2011年，钱生辉在上海看中了两块地，但由于种种原因都没有拿下。他最终把目光聚集到了浦东新区临港新城主城区。这里位于浦东最东南，距离上海市中心约80公里。2012年4月，临港新城主城区更名为“南汇新城”。
　　2012年，钱生辉成立了上海合筑房地产有限公司。“合筑”在上海话中接近“合作”的发音，他自己出任董事长和总经理。经过半年的努力，钱生辉在2013年1月17日竞得南汇新城WNW-A1-3-1商住地块。
　　这一地块东至云鹃路，南至LG－2路，西至环湖西二路，北至LG－4路，出让面积8088.2平方米，容积率为2，起始总价4920万元，起始楼板价3041元/平方米，为居住用地／商业用地。按规定，地块内中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积20.0%，计2264.7平方米。
　　钱生辉回忆，2013年1月17日上午，一起竞拍的还有另一家房地产公司，当时双方你来我往加价了十几轮。当钱生辉喊出5750万的总价时，超出了对方3500元／平方米的心理预期。“对方想要现场打电话征询一下总部领导的意见，根据规定，我有权反对场外求助，后来他就放弃加价了。”钱生辉说，虽然溢价率16.87%，但还属于“捡漏”，“我当时的最高心理价位是4500元／平方米，最终以3555元／平方米的楼板价拿下，还是划算的。”
　　之所以这么说，是因为钱生辉早已对南汇新城这块地做了充足的前期调研。2013年通车的地铁16号线，终点站滴水湖站距离地块1.5公里，坐地铁到换乘11号线的罗山路站也就36分钟。“滴水湖算是上海PM2.5最低的地方，那里还有上海中学东校等优质教育资源。而现在距离滴水湖站2.5公里的楼盘都已经每平方米上万了。”
　　钱生辉透露，自己这次似乎得到上天庇佑。在拍卖前的最后关头，他才从大股东那儿凑齐了地块起拍价的20%保证金。“我这一生很多关键时刻都是这样。”

 

开发一波三折

　　
　　按照钱生辉的想法，南汇新城项目会采用两轮购房模式，部分购房者作为原始股东，成立开发公司，承担所有资金支持，一旦房屋滞销，他们可能得“自己兜进”。原始股东的加入门槛是50万元。这些人的回报是，可以拟定价格，且能享受更多优惠。而且，由于这些原始股东的抗风险能力比较强，也不担心会像其他一些合作建房组织那样，在房屋建设到一半以后，由于资金不济而出现烂尾楼等风险。“前期集资付出的心血更大，得到回报也应该更多。”目前合筑公司的个人股东30多人，包括企业主、高级工程师、IT技术人员、退休人员等，他们都可以提前参与项目的意见征集，共商房屋户型、小区规划等。
　　和太仓项目不同，上海项目做得非常慢。钱生辉的解释：“本身方案前期做了好几次，因为这块地的位置太特殊，相当于南汇新城最好的地段，就在地铁边上，使得政府对方案设计要求很重视，例如楼高不能超过40米，建筑整体和周围建筑不能有违和感。因此这一方案是政府各部门会审，涉及到方方面面的主管部门。2013年1月拿地，一直在做征询方案，直到2013年10月才最终确定下来。”
　　钱生辉坦言，“慢工出细活”的开发模式曾让个别投了50万的投资者动了放弃的念头。按照国土部2012年7月实施的《闲置土地处置办法》，政府可以对一年未动工的闲置土地收取土地出让或者划拨价款的百分之二十作为土地闲置费，两年未动工将由政府收回使用权。
　　此时，老天爷送了钱生辉一份大礼——2013年9月自贸区成立，邻近的临港新城一下子房价飞涨。再加上自贸区管委会宣布将于2014年3月从外高桥搬到临港新城，那里的地价也是一飞冲天。
　　2013年12月，钱生辉地块边上的另一块地块拍出了超过1.5万元／平方米的楼板价，而当时南汇新城的商品房均价也不过如此。令人唏嘘的是，曾经因为抱怨开发商暴利而选择合作建房的那些个人股东们，如今却希望临港新城房价越高越好，再也没有人嚷嚷要退出了。
　　去年1月钱生辉拿地成功后接受《新民周刊》采访时，本刊记者曾遇到一位在徐汇区漕溪路上班的张律师有意成为个人股东。《新民周刊》追踪张律师采访发现，他当初并没有加入这一项目。“钱生辉让我先交5000元才给看合作文件，如果看过不参加也不能退钱，我觉得不太靠谱就没参加。”张律师表示，虽然南汇新城现在火了，但自己并不后悔，“这个合作建房项目的整个操作过程不太透明，感觉钱生辉是一个个客户在公关，客户相互之间不了解，只是听他说。”张律师至今都没有买房，他还在等房价降下来的那天。

　　

有待验证的“钱氏模式”

　　
　　钱生辉认为，除了天时地利，自己的这一上海合作建房项目本身也有很大优势。
　　一方面是精益求精的房型设计，购房者也可以参与，提出需求：“打个比方，从一般开发商那里买房就好像买老式的手机，厂家给你什么就是什么，合作建房则像现在的智能手机，买下来以后，可以自己选择要下载的程序。”
　　太仓项目的定制房型，钱生辉申请了专利。“一栋14层的小别墅，每户面积为130平方米，三房两厅，每个房间都朝南，上下层高6米，净高2.8米，一梯一户。其他硬件还包括光缆通信、双层隔音保温玻璃、节能保温板等。”
　　这次上海项目的设计方案也基于这一房型，并计划引进最新技术，最终打造成一种“智能化住宅”。根据合筑房产测算，计划项目的70%为住宅，30%为沿街商铺或酒店，预计住宅底价约6500－8500元/平方米左右，而现在周边市场价至少1.5万－2万元／平方米；沿街商铺价格2万－2.5万元/平方米，初步定位休闲、旅游和保健、养生、绿色产品等商业街。但钱生辉不愿把项目情况透露太细，“如果政府部门会商不通过，我们的方案就得推倒重来。”
　　另一方面，钱生辉把此次的合作建房项目定义为“买房或投资的最佳结合”：“如果你把我们的项目看作一种房地产私募基金，那么对于那些投资50万的个人股东而言，项目结束后可以选择拿低于市场价的房子，或者变现拿回报。我们的楼板价那么低，而建造成本这些年并没有增加多少，投资回报率相当可观。这有些像货币化分房，你可以拿着投资回报去上海其他地区买房。”
　　有业内人士认为，合筑房产这种集开发、融资等为一体的跨界投资模式，属于创新型的基金投资，风险是资金第三方监管尚未落实。钱生辉并不担心项目的资金安全，因为公司有机构投资者撑腰，但他表示不能透露太多。
　　如今的钱生辉希望汇聚自己多年心血的上海合作建房项目能在2014年拔地而起，作为自己40岁生日最好的礼物。

　　
　　链接：

　　
英国：首创合作建房

　　1844年，在英格兰纺织工业中心曼彻斯特市郊的罗奇代尔（Rochdall）小镇，由28个失业纺织工人成立了“公正先驱者消费合作社”。当时每人出资1英镑作为一股，后来人员和资金都逐渐发展壮大。合作社成员共同负责房屋建设中的一切，包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。到了1861年，罗奇代尔在英国建造了36套合作社住宅。

 

德国：1/3住宅由合作社造

　　自1862年汉堡住宅合作社成立至今，德国全国陆续成立的合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。

 

爱沙尼亚：住宅合作协会联盟

　　爱沙尼亚住宅合作协会联盟(EKL)于1996年4月成立，工作人员来自5个政府机关及工作团体。为解决爱沙尼亚住宅合作中存在的问题，EKL着手为住宅合作组管理人员编制专门课程。同时，EKL还与许多销售建筑材料及提供建筑服务的公司达成协议，且为住宅合作组提供贷款服务。目前，EKL拥有的社员超过500名。

 

日本：政府大力支持

　　　　1966年7月，日本制定了《日本勤劳者住宅协会法》，并于1967年3月成立了勤劳者住宅协会。勤劳者住宅协会建设房屋的土地60%来源于国有土地。日本政府除了提供资金支持外，还在税收方面给予各种优惠政策，取消各种土地使用政策的限制。这就使得勤劳者住宅协会能提供价格更低廉的住房，房屋价格基本上是普通职工年收入的5－6倍。