关于房子，我们有哪些选择

撰稿｜严跃进

　　近日有则新闻令人五味杂陈：北京有个大龄未婚男青年为了住上经适房，2008年开始申请至今多次放弃加薪机会，连找女朋友都要“限薪”，深怕经适房轮候资格被取消。最后他忍无可忍把政府告上法庭，希望给他一个“5年都还没轮到”的说法。不出所料，他败诉了。痛定思痛，他终于接受了加薪，转而申请两限房（限房价、限套型的普通商品房），当然还得排队，猴年马月根本说不准。
　　房子是普通中国老百姓最揪心的事。自从1998年“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”成为中国住房建设新的改革思路以来，中国房地产市场的投资主体和资金来源呈现了多元化模式。华远地产董事长任志强早在2005年就做过统计调查，发现“光北京就有十七八种，全国得有三十多种”住房品种。
　　可能政策制定者自己也没有想到，1998年房改（下文称“98房改”）以来会房价会如此飞涨，而那么多的住房品种，却让老百姓的选择十分被动。
　　

 

逼出来的房改

　　
　　1998年是中国的虎年，但经济大环境却没有“虎虎生威”——亚洲金融危机的余威正在影响中国，而此时的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超过2500亿元，同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。
　 　1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元 的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。
　　那时的房价也真是令人“怀念”啊。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。
　　2004年，土地制度发生新变化，建立在“招拍挂”用地基础上的房价开始飙升。2006年，国务院办公厅转发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。随后，限价房成为开发业中的热点。到了2010年，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布，公租房成为住房供应结构中的新成员。2013年，北京大力发展“自住型商品住房”，市场再次关注全国住房结构的新变化。
　　纵观98房改以来的住房建设，可以看出：一方面，建设主体和资金来源趋于多元化。此前住房建设主要是国家和集体单位分内的事。随后，个人开始成为出资的对象，房企的开发角色也凸显出来。从目前的思路看，国家相关部门管好保障性住房、房企管好市场化运作的项目，成为新特征。这个过程中，国家逐渐减少直接的资金投入份额，而对民间资本和社会资本的引入给予了政策支持和鼓励。
　　另一方面是对“住房产权”的理解在不断深化。98房改前，人们对产权的理解是：产权归属国家。随后，住房作为福利发放到职工手中，这个时候产权在集体单位和就业者之间进行了分配。到了普通商品住房建设的过程中，产权转变为房企和购房者关注的焦点。而在目前的住房阶段下，对产权的理解则是地方政府可以适当持有私人住房的产权。

　　

三大住房类型

　　
　　98房改后的住房类型基本包括三大类：纯商品性、保障性和政策性。纯商品性住房主要是房企开发的商品住宅。保障性住房包括经适房、公租房等类型。政策性住房包括回迁房和安置房等。同时，在农村市场上，包括了自建房和小产权房等类型。
　　目前比例最大的自然是普通商品住房。在1978年之前，住房带有很浓厚的福利属性。1979年后，“住宅也是商品”的声音陆续发出。2004年8月31日后，土地协议出让方式终止，土地市场步入市场化轨道。这个时候，商品住房建设也达到了新的高潮。包括住房公积金、商业贷款等金融支持开始助力更多的人购置商品住房。
　　而经适房的投资走势犹如坐过山车。此前中国指数研究院做过统计，认为2000年以来经适房竣工面积占商品房比重开始下滑。如2000年该比重为26.1%。而到了2010年则下滑为5.1%。从这些数据也基本上能预计，随着国家对保障房投入不断转向公租房，经适房的比例将继续减少。
　　2006年以来，对于限价商品住宅的建设开始成为各地发展的新思路。当然，这一类商品房，被很多经济学家批评为不伦不类的产品。不过此类产品并没有在当时全国进行硬性的建设，只有包括北京等一二线城市对此类产品的推广力度较大。
　　这些住房其实都在试图躲避一个关键的因素，即房价。此类住房的建设绝大多数是由房企进行的，因此对于高房价，很多购房者会把怨言抛向房企。这也是合作建房的一个基本出发点。不过从目前各个城市的试点看，雷声大雨点小。
　　再看农村市场，可以看出存在两类住房。普通百姓一般在宅基地上进行自建房建设。当然，类似广东东莞等城镇较为发达的地区，在城市中心或边缘带上也有很多自建房。同时，目前很多宅基地未经审批，而被开发商直接以低价购置，擅自进行所谓的“乡产权房”开发，也即小产权房。此类住房一直处于被打压中。

　　

房子为什么这么贵？

 

　　坊间传闻，中国的房子性价比最差，产权只有70年，价格却直逼发达国家CBD。如果都怪在开发商头上，实在有些冤枉，因为90%的房价构成是以税费成本表现出来的。
　　众所周知，住房建设周期性很强，投入的土地、资金、人力成本等都很高。以严格按照财务成本核算的普通商品住房为例，首先是拿地成本，尤其在目前土地价格不断高涨的情况下，这更成为定价受制约的因素。其次是诸多税费。包括开发前的契税、耕地占用税，销售环节的印花税、营业税，销售末端的土地增值税等，都构成了开发项目的成本。商品房房价构成一般是“3+3+3+1”的比例，即30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商利润。
　　值得注意的是，围绕土地、税费等指标，各类住房模式各有侧重。如合作建房的模式下，土地成本和建筑成本与普通商品住房基本无异，但行政成本和税费等却得到很大的节省。而集资建房的土地成本几乎为零，因为土地基本上由国家划拨，所以此类住房的成本相对也不高。
　　在农村市场上，自建住房的成本构成更为单一。由于是私人建设，所以建房的成本构成主要是宅基地成本、建筑材料成本、建筑施工人员的劳务成本等几类。而对于小产权房来说，拿地成本逃避了“招拍挂”等流程，所以土地价格很低廉。这也是此类住房价格如此低的原因。
　　越来越多的房企涉足了商品住房开发，商品住房的利润呈现了下滑态势。目前主流观点认为，商品住宅开发利润在10%左右，也有房企抱怨近几年的利润率开始下滑至8%以下。受“限购限贷限价”等政策影响，利润率上升只是暂时受到阻碍，如果没有政策的限制，对于很多从事高端物业的房企来说，超过15%的利润率并不是难事。
　　类似集资建房、合作建房的利润获取则很难。对于集资建房来说，本身就带有福利分房的色彩，因此房企在这个过程中只起了建筑商的角色。而合作建房从章程设立的时候就表明不以盈利为目标，因此利润也归为零。
　　真正要打击的则是小产权房。此类房产的利润建立在土地、行政、税收等成本较少的基础之上。所以从房企的角度看，是有动机来进行此类房产的开发。即使售价便宜，但房企照样可以挣钱。
　　而在保障房领域，经适房的利润率控制在3%之内，公租房的利润率显然也不尽如人意。数据显示，2014年央行基准利率一年期定期存款利率为3%。很明显，如果纯粹从盈利的角度出发，那么这样的投资是跑不赢储蓄市场的。
　　各类住房的背后，是产权以及各类经济利益的再分配过程。如普通商品住房的70年大产权归属于购房者，产权和户籍、就业、子女入学等有十分微妙的关系。而一些产权则在5年内不能交易，即有限产权。如集资建房下的产权，基本上围绕单位职工人员而体现，属于福利分房的特征。如果职工全额购置了房产，那么就会得到全部住房产权。但是，对于此类产权的转让，会受到一定的制约。类似经适房的产权也是如此。
　　而小产权房虽然带有“产权”两字，但很难站稳脚跟。这样的产权是乡镇赋予的，名义上可靠，但在法律层面并不受认可。此类产权交易，即使成功，也缺乏政策支持。一旦地方政府打击，那么此类产权就会丧失。当购房者向房企追索相应的经济利益时，也会发现成功的机会不大、而耗费的精力过多。

　　

未来，住房模式会怎样？

　　
　　撇开农村自建房、小产权房后，从目前房企投资开工的主流情况看，普通商品住房、限价房、公租房等成为开发主流，而别的产品，或因政策支持力度小，或因市场需求不大而逐渐退出市场。当然，未来的住房供应思路是明确的：构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
　　从目前的政策思路看，带有限制性产权的普通商品住房将成为主流。在“一户一房”的思路下，满足刚需购房者需求成为迫切任务。此类住房价格可能会因为产权受限制而下降，但“低吸高抛”的策略难以在此类住宅上得以体现。具体看，在二胎政策放宽的情况下，紧凑型的三居室、面积在120平方米左右的住房可能成为主流房型。
　　从另一个方向看，公租房也将成为住房建设的主流。当然，未来的公租房可能在地段上会更优、在户型上可能会大小兼顾。随着公租房建设的规模扩大，包括经适房、廉租房等占比将不断萎缩。
　　对于地方政府而言，未来舍弃高额的土地出让金，换取私人住房的共有产权，将是一个主流。此前一份数据表明，2000年全国城镇人均建筑面积达到20.5平方米，农村人均建筑面积达到23.7平方米。但即使这样华丽的数据背后，住房问题也依然凸显。地方政府一不能掉以轻心，二亟需在住房供应思路上创新，只有这样才能真正构建科学的住房供应体系。
　　对于房企来说，必须领会目前的政策变化。过去的说法是：低端有保障、中端有市场、高端有约束。如今的说法则是：低端有保障、中端有支持、高端有市场。不同的措辞背后，恰是对市场供应的新要求，这需要房企根据政策导向进行新决策。
　　对于购房者来说，未来在紧盯国家政策导向下的住房时，必须注意以下几类不宜进入的住房。第一类是小产权房。对于存量小产权房，基于历史原因，将通过各类方式（如追缴土地出让金）进行新的确权。而对于新增小产权房，则会加大打击力度。这就意味着，对于新介入小产权房交易的购房者，可能面临很大的风险。第二类是自建房。从目前中央部委的表态看，逆城镇化的思维显然不可行，政策不允许城市人口到农村买地建房。购房者在面对各类住房时，必须要有正确的置业选择。（作者为上海易居房地产研究院研究员）