海景度假房，适合中长期投资
阅读提示：联合国一项调查表明，全世界80%的人喜欢在海边度假，50%的人有在海边置业的梦想。
记者｜金 姬
1945年夏，法国音乐人夏尔·特雷内（Charles Trénet)在蓝色海岸边的某个小酒馆里度过一个慵懒的下午，突然有了创作灵感，20分钟就写下传世名曲《大海》（La Mer）。随后，这支曲子传遍世界各地，在习惯于海边度假生活方式的西方人中引起了共鸣。
联合国一项调查表明，全世界80%的人喜欢在海边度假，50%的人有在海边置业的梦想。随着生活水平的提高，越来越注重生活品质的中国百姓也如同欧美民众那样热衷去海边度假，而到海边养生甚至养老的人也渐渐多了起来。问题是，投资海景房这样的度假地产，投资价值究竟在哪些方面？
海景房概念细细剖析
在易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱看来，“海景房”一词，源于国内地产开发商的营销术语。
顾名思义，海景房应该是看得见海景的房子。但开发商又把海景房分门别类，制造不同的概念。如“一线海景房”通常定位在距海300米以内，可以直接观海的房子；“二线海景房”通常定位在距海800米以内，走到海边5分钟左右的房子；800米开外的均可归为 “三线海景房”。而阳台距离大海仅仅百米左右，躺在阳台就能全景收揽大海沙滩的，又被称作“无敌海景房”。嵊泗的“上海17英里”就属于此类。海景房根据用途又分为酒店式公寓、养生住宅、观景豪宅……如此细分，是凸显卖点吸引消费者。
海南锦诚旅游地产服务机构负责人王路在地产界已经摸爬滚打了20年，也是国内最早做度假地产咨询服务的人之一。他对《新民周刊》坦言：“一般而言，海边住宅用于常住的话未必合适，最合适的当然是度假。”
对许多城市中产家庭而言，在市中心拥有一套舒适、便利的公寓住宅早已实现。但“第二居所”选在哪儿？日日处于竞争压力下的白领、金领们，渴望远离嘈杂喧嚣，私享蓝海、沙滩、美食、宁静成为日益迫切的“刚需”。能说去就去海边度假，拥有一套有蓝海、沙滩，又有美食、清凉的海景房，白天逐浪夜晚枕涛，惬意且浪漫。这是优质海景房的首要价值。
但对海景房精神层面价值的再发现，并非始于海边原住民。海景房的房价扶摇直上，一开始也是非本地人炒起来的。复联集团嵊泗列岛旅游发展有限公司董事总经理朱志勇早年移民澳大利亚，他向《新民周刊》透露，澳大利亚海景房就是1997年香港人开始过去购买才涨起来的。“当年70多万就能在澳大利亚买套海景房，这个价格在香港只能买间厕所。”
王路介绍说，海南的度假地产是中国内地最早开始发展起来的，大概2006年开始建成。“海南是岛外客户主导的市场，除了海口是本地需求，可能50%的海景房是本地人购买之外，其他像三亚、博鳌等城市都是90%－95%的岛外置业者。”
海景房的概念也从那时成为海南新一轮地产开发的主题词。
在1999年“黄金周”出现之前，中国人基本没有度假的概念，本来每年的假期就少，无论是出境游还是长途旅游，当年都是耗时费钱的事。那时候，“海边度假”委实是一种奢侈，在老百姓心目中，只有相当级别的人才有去北戴河疗养的资格。1992年春晚小品《秧歌情》中，宋丹丹饰演的老太太就揶揄黄宏饰演的老伴，说过六十多回北戴河疗养的事，“不就是洗海澡，晒太阳；吃螃蟹，住楼房；睡了两天沙发床，回到家就想往那火炕上面安弹簧。拉倒吧！”
随着“黄金周”的出现，海南房地产的再发力，“海景房”的概念由此吸引更多有钱人的眼光，即便是那些三四线城市的“海景房”，也渐渐热销起来。
海边置业很奢侈吗？
人们总以为，海景房易腐蚀。“以现在的建筑技术，其实房屋腐蚀没有想象中厉害。而且海岸线房屋由于资源稀缺，确实有一定的投资价值。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁指出，“海岸线本来就十分有限，适合造房的海岸线就那么点，开发价值是很宝贵的。”
中国大陆海岸线全长1.8万公里，平均到人口海岸线为1.3厘米。当中国人均海岸线进入“厘米时代”，海景房自然就是稀缺资源。目前这一地产项目的开发仍还处于起步摸索阶段，同质化的多，有特色的少。“包括海景房在内的度假地产在中国是新兴行业，无论是客户对市场认知，还是开发企业对行业开发，就像当年大家做完住宅转去做商业和写字楼一样，现在是行业前期阶段，并不成熟。”王路分析说，“中国与国外很大的差别是，中国房地产市场与国外完全不同，国外经验很难复制，国内只能自己摸索。”
国外经验难以复制，但至少值得借鉴。首先，国外有成熟的假期生活方式，像法意西等传统休假大国，每年拖家带口享受带薪假期至少30天，其余欧洲国家也有20多天，而在工作强度较大的日本或者美国，年假也有十几天。而中国每年有几个黄金周，越来越多的中产者不再满足于节假旅游，也渐渐养成了度假需求。这在一定程度上支撑了中国度假地产的发展，未来市场潜力巨大。
值得注意的是，发达国家的海景房对于普通中产阶级而言，并非遥不可及，往往都承受得起。
以西班牙为例，被誉为“出售阳光和海滩的国度”，长达4000多公里的海岸线上分布着无数迷人的海滩。全年至少有300天可以享受阳光的照耀，而且，温度总是在10－30摄氏度之间。沿着地中海，从北到南有陡峭海岸、金色海岸、柑橘花海岸、瓦伦西亚海岸、白色海岸和太阳海岸等。
旅居西班牙多年的上海姑娘KK向《新民周刊》表示，在西班牙，40岁左右的夫妻，只要双方收入均在中等或以上，就会拥有一套海景房。“由于西班牙海岸线特别长，不同的沿海地带，根据房型大小有不同的价格，通常在6.5万欧元到25万欧元之间。”
KK说，以前海景房和非海景房的价格差距比较大，但现在因为经济不景气，价格有所接近。具体情况要根据地区来看。“一般海景房价格不高，多数用于夏季海边度假，平时以日租或月租的方式出租。但如果海景房不属于旅游区，平时租不出去，那就用来居住或租给当地人。”
其次，周边配套如何与海景房升值空间息息相关。在王路看来，国内海景房的硬件与欧洲没有差距，软件则有待提高。“一方面企业对项目认知停留在初级阶段，中国目前进入度假地产的企业主要以住宅开发商为主，更愿意做擅长的住宅开发；而国外是开发商长期持有，以出租为主，考虑的是现金收入。国内很少有持有经营的，因为中国金融环境不支持度假地产，开发商没有办法拿到长期的低息资金，只有开发贷或者民间借贷等信托产品，时间短，利息高，旅游持有性物业需要运营，至少三五年才能成熟，所以大多数企业愿意卖房子，而不是持有而出租。”
因此，目前那些坐落在自然海景优美，来往交通便利，想去就能去，而且价格低廉，在软件和配套上别具匠心的海景房，是值得投资的洼地，关键在于对其多方面因素进行考察。
投资有门道
艺术收藏者林涛具有另一种思量，他告诉《新民周刊》，选购海景房与选购艺术品有相似之处，都需要独特眼光。所谓“投资洼地”在于你是否能发现人所未见的未来成长性。他认为，当下国内海景房像艺术品，有的见水不见山，有的有礁岩没有沙滩，风姿各异。但无论中外，像“上海17英里”这般兼有蓝海、沙滩的海景房，往往比单单只有蓝海的更显珍贵。当然，海景房不适合短期投机，而适合中长期投资。
王路也建议，大家对度假地产要有长期投资心态，海景房通常都属于中长期产品，不像普通城市住宅，地价一炒上去房价立即跟着上去。
王路分析说，度假地产分为“旅游地地产”和“旅游地产”两种，前者如海景房等在旅游目的地的地产项目，房产胜过旅游，占到国内当下度假地产的九成；而后者是和旅游相关的所有地产项目，旅游胜过房产。
如果有意入手海景房，首先要考虑利用率。北方因为寒冷时间较长，海景房的利用率相对较低，所以外地买家慎入。王路认为海南的气候比较适合海景房的长期持有，但海南需要坐飞机去，心理距离是个问题。它面向全国客户，主要是小户型的公寓为主，适合大家避寒度假。而江浙一带的海景房，面对的主要是长三角客户，主要是针对周末全家游，需要更好的配套才适合投资。
而无论是在哪里购买海景房等度假地产，都需要专业后续服务。因为海景房本身需要防风防潮等，对物业要求也更高。王路认为目前途家网的物业和托管两种服务模式让大多数度假地产没了后顾之忧。“途家网的物业收费比普通住宅略贵一些，假设平常小区是每平方米每月3元，途家网可能收4元，因为它要派人定期帮你的房子保洁。当然，这还要看你的房屋形式，如果保洁成本很高，可能在物业费之外另外收费。此外，你的房子可以让途家网托管，在你不住的时候，帮你租出去，上网推广的成本由途家网承担，而租金收入会和业主五五分成。”
出租海景房还有两种模式：直接给一些常住的邻居打理；或是一些公司直接租下辖区内二三十套公寓在出租，价格不错，一般是租用毛坯房再改造房屋，把房子隔成几间独立的房屋。目前大多数人更倾向于途家网的托管模式，毕竟途家网会每个月把租金打给房东，还会每天提供给房主房屋的情况，是否被租用、是否需要维修等。
途家网CEO罗军认为未来度假租赁产业的发展将会给海景房租赁带来更多的商机。“目前在国外，度假租赁已经占据整个住宿业37%的市场份额，在中国，目前比例还非常小，市场空间巨大。度假租赁比起酒店来价格上很有优势。例如海南淡旺交替的时候，亚龙湾的海景别墅价格是1680元一天，五星级酒店要2000元左右，但是一幢独栋别墅可以住一家人，酒店却只能住一两个人；酒店由于游泳池、餐厅配套、中央通风系统、装修维护等淡季成本也很高，所以成本上没有优势。”
国外稀缺资源的度假地产，也始终处于不错的投资回报水平。例如，被誉为“人间天堂”、“世界上最美丽岛屿”的波拉波拉岛位处法属波利尼西亚，距离大溪地约45分钟航程。2006年6月，以奢华体验著称的波拉波拉瑞吉度假村正式开张，靠近太平洋南岸的海滩别墅的15间豪华套房，每间费用高达1.5万欧元一晚，仍然成为好莱坞明星度假首选之地。而度假村的业主是当地的华人家族，开业8年来早就赚得盆满钵满。
未来：多元化发力
由中国指数研究院今年发布的《2013年在线短租行业报告》显示，中国内地在线短租消费群体中，以旅游度假为出行目的的最多，占比达到60.6%；别墅作为一种新兴短租业态，在2013年需求增长快速。这对于国内处于起步阶段的度假地产而言，无疑是个好消息。
在王路看来，中国度假地产的服务需求很大。“现在社会的中流砥柱是60后70后，他们的生活习惯是围绕一个城市。随着国民收入增加，当80后90后成为主力人群，度假成为一种生活方式，这些人就会围绕不同城市而生活。再加上现在环境污染问题，中国一线城市老年人的退休潮而引发的银发经济，养生和养老方面的度假地产就会在未来有很大发展空间。”
在国外，度假地产十分成熟，多元化、个性化也成为一种潮流。例如在法国，一些旅游公司会租下整个小岛或者一座城堡，号召喜欢推理小说的人一起去度周末，然后就会在岛上或者城堡里发生一起“命案”，大家一起参与破案，如同阿加莎·克里斯蒂的小说再现。虽然每人几百欧元的收费并不便宜，但是参与者乐此不疲，因为这种度假体验是如此独一无二。
中国地域辽阔，不像欧洲一些国家一天之内就能跨越几条国境线，上午还在喧嚣的都市下午已经抵达休闲的海滩，当休假成为中国人的人生必修课时，“想走就走”可能会成为最有吸引力的卖点。从这点看，距离上海17英里的“嵊泗第一沙滩”基湖沙滩海景房，终将一房难求，身价倍涨。这样的场景或许就出现在五年后或十年后。
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