楼市乱象调查 楼盘“艺名藏猫腻”
阅读提示：如果说“黑心中介”坏了二手房市场的风气，那么“无良开发商”则是一手房乱象的始作俑者，后者“算计”购房者的套路不多，却屡试不爽。
记者｜金 姬
《新民周刊》曾于2016年5月做过一期有关中介乱象的楼市封面，当时恰逢上海对房地产经纪进行专项整治，并出台“沪九条”与金融新规，希望这样的组合拳能够规范中介行业并进一步稳定二手房市场。半年过去了，上海又乘胜追击推出“沪六条”，并开始整顿房地产开发企业，以此规范一手房市场。
如果说“黑心中介”坏了二手房市场的风气，那么“无良开发商”则是一手房乱象的始作俑者，后者“算计”购房者的套路不多，却屡试不爽。本刊编辑部真心希望此次上海有关部门的重拳整饬，能够真正规范房地产市场秩序，让一手房买家能够吃上“定心丸”。
开发商不能擅自提价？
上海市住建委、市规土局有关负责人10月18日表示，上海市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。
据介绍，2016年3月25日上海出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。
据悉，2016年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，上海市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至10月18日，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业做出行政处罚。
这是上海有关部门近年来第一次对开发商挥起大棒，而很多人也不明白“擅自提价销售”具体是指什么。老百姓通常认为市场经济下，开发商可以自由涨价，“我的楼盘我做主”，你如果觉得价太高可以不买呗。其实，开发商一旦定价就不能随意更改了。
2011年，国家发改委就下发了《商品房销售明码标价规定》，要求“取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要严格按照申报价格明码标价对外销售”，“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房”。
遗憾的是，此次被查的8家房企都没有接受《新民周刊》的采访要求，因此“擅自提价销售”的细节不得而知。尤其是涉及两个项目的正荣集团，对此讳莫如深。
备案多次为涨价？
据悉，根据2011年发改委的规定，目前实际操作中，房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度等内容在内的商品住房预售方案。开发商如果想要调高售价，必须重新申请备案后方可调价。
《新民周刊》查了上海住建委的官网，需要点击多次才能查到“商品房预售许可证”，但上面并没有楼盘预售价格及变动幅度的相关信息，只有名称、地址和许可证编号、开发企业名称和发证日期这几项内容。而此次8家被查公司的“信用记录”名下“不好信用信息记录”显示为“空白”。
上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”的信息相对较全，每个楼盘开盘后“最高报价/最低报价”的内容。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉告诉《新民周刊》，这就是备案价，通常可以有15%的浮动。如果浮动超过这个区间，开发商需要重新申请预售证。记者发现，此次被查出的楼盘拿过好几次预售证，而每申请一次之后的报价都比之前高出不少。
例如被查的崧泽华城泰禾苑项目，这个位于青浦赵巷的楼盘，分别于2015年7月和2016年3月拿到预售证，第一次开盘的报价在2.4万-2.8万/平方米，而第二次开盘的报价就在2.8万-3.5万/平方米了，而这都是位于同一小区的相同房型。奇怪的是，这一楼盘在2016年10月第三次开盘，报价跃升至3.8万-4.6万/平方米，而这一次并没有查到预售证的可靠信息——“网上房地产”只有一个预售证编号，点开后没有内容；住建委官网连这一次的预售证编号都查不到。
楼盘“艺名”藏猫腻
对于普通购房者而言，很难知道自己现在买的崧泽华城泰禾苑，一年前可能只有一半的报价。因为他们未必知道网上有公开备案信息；即便知道，他们也未必查得到，因为他们在售楼处买的房子并不叫这个名字。这就是开发商耍的另一个“花招”——备案名和售楼名不一致。
无论在泰禾集团这家上市房企的官网还是位于青浦区的售楼处，几乎看不到任何有关“崧泽华城泰禾苑”的信息，取而代之的是“泰禾红桥”。如果不是楼盘地址和售楼电话完全一致，你可能怎么也想不到此次上海有关部门立案调查的“崧泽华城泰禾苑”就是你排队抢来的“泰禾红桥”。
据悉，一个楼盘出现两个名字的现象在地产界是明规则，主要是因为开发商在卖房前期就取了个“艺名”进行推广，而“真名”要等相关部门审核后才确定，这中间有一个时间差。至于这一现象会对购房者查询楼盘信息房造成一定困扰，如果有关部门也是睁一眼闭一眼，开发商对于商品房售价就有更大的操作空间。
以此次同样受到调查的华润置地九里园项目为例，在华润置地这家央企的官网上的楼盘名字是“佘山九里”。克而瑞数据显示，华润置地九里园项目2016年2月价格为25000元/平方米，3月上涨为33000元/平方米，8月又上涨至45000元/平方米。9月份，华润置地九里园的成交均价为41998元/平方米，而网上房地产数据显示，该项目在2016年4月申领的预售许可证的最高备案价为36600元/平方米，显然成交价格高出备案价不少。
而且，信息不透明也助长了开发商“捂盘惜售”的气焰。还是以华润置地九里园项目为例，网上房地产提供的数据发现可售套数为170多套，而现场销售人员在11月初表示只剩几十套了，单价为5万元/平方米。
宁可关门，也不愿降价？
值得注意的是，包括华润置地九里园在内的8个立案调查项目，目前都处于暂停销售的状态。而上海其他一些楼盘，也开始“消极怠工”了。不少售楼中心一改往日热火朝天的场景：围绕着楼盘一圈的巨幅沿街广告统统撤下，有些楼盘只有安保人员在岗，有些楼盘即使有销售人员上班，也热情不再，既不做推销，也不带看房，只是让看房市民自行参观。
业内人士向《新民周刊》透露，在“严禁涨价”的风声下，开发商宁愿关门也不愿打折。甚至有购房者到松江九亭的一处售楼处要求买房，销售人员以楼盘“装修整改”为由恕不接待。
而且，今年很多房企在前10个月已经基本完成全年任务，年内“以价换量冲业绩”的情况不大可能出现，而且结余部分会放到明年，降价的可能性也较低。
电商加价是常态？
10月14日国家住建部对房地产开发企业的9种不正当经营行为作出了明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。
业内人士指出，“变相收取定金预订款”和“暗中加价收费”矛头直指电商。电商是互联网时代下，中介托高房价的又一手法。购房者在买房时，通常需要支付一笔不开发票的电商服务费。只有支付了这笔费用，才能获得楼盘提供的所谓“优惠”。
据知情人士透露，新房销售代理一般分为“前佣”“后佣”。目前市场上正规和传统的代理公司，都是采用后佣——即开发商按照成交金额和一定的点数，支付销售佣金，这是市场正规的操作方式。由开发商支付，消费者购房的房价不变。
但是“前佣”则为消费者提前以各种诸如折扣款等名义，先行支付给电商作为佣金。这部分不在房价里体现。比如原本100万元的房子，经纪人会报价103万，再减去用3万元买来的优惠后，以100万元成交。而3万元支付给电商。
电商服务费在某种意义上是有合理性的。因为，开发商卖房子，很多时候没有能力自己找客源，需要通过房屋中介等第三方平台卖房子。可是，按照开发商内部规定，能给到第三方平台的营销费用非常少，往往不到房屋总价的1%。可中介公司做二手房业务，一般是房屋总价的2%甚至更多，当然就不乐意卖一手房了。于是，开发商就采用收取“电商服务费”这样的模式让中介帮忙带客，用电商服务费的名义收费，然后作为奖金发放给经纪公司和经纪人。
问题是这一模式，不在工商、房管、税收等部门的监管范围内，在房地产消费的过程中，极易发生消费者退房或者放弃买房后，电商服务费无法退返的消费维权问题。
开发商不怕罚？
虽然政府此次整顿一手房市场的决心不小，但是开发商受到的惩处和如今的高房价相比不足挂齿。
根据2011年发改委的规定，“对于不标明价格的，如未在交易场所醒目位置实行一套一标和未一次性公开全部销售房源等，根据未实行一套一标的在售房源实际套数或未公开的在售房源实际套数，按每套5000元罚款处罚”“对于标示已售房源价格但未如实标示实际成交价格的……对每个项目处以50万元的罚款。”这意味着开发商只要每套房多卖5000元或者每个楼盘多卖50万就能收回成本，而现在的情况是一套房就能多卖50万。
而且，遇到某些极品开发商，处于弱势群体的购房者即便“抱团”也没用。今年10月31日，上海市普陀区中环名品公馆的100多名业主收到开发商上海智富茂城置业有限公司的解约通知，并要求业主赔付数十万元。
原来，双方2015年12月签订的预售合同中规定，购房款的贷款部分要在2016年1月到账，逾期50天，开发商有权解除合同。但造成这100多名业主贷款逾期的原因，是开发商没有办理抵押注销，导致银行不能办理预告登记，从而不能办理抵押登记。
这家开发商与业主“互撕”已经不是第一次了。2014年，智富茂城给当时的业主涨价3%才去办产证，以此弥补自己因为项目容积率超标被政府罚的款。2015年，中环名品公馆四次逾期交房，普陀区房管局和街道信访办组织协调未果。到了2016年6月，开发商又通过砌石墙的方式，阻止业主车辆进入小区地下车库，从而“推销”售价70万的固定车位。
讽刺的是，即便开发商和业主吵得不可开交，新的购房者仍然趋之若鹜，开发商也顶多和个别业主打打官司，房照卖，钱照赚。
上海重拳出击来医治楼市乱象值得期待。我们不禁要问：如果开发商的违法成本很低，一手房市场怎能有序发展？
链接：华润置地九里园项目
2016年2月 价格为25000元/平方米
3月上涨为33000元/平方米，
8月又上涨至45000元/平方米。
9月成交
均价为41998元/平方米
而网上房地产数据显示，该项目在2016年4月申领的预售许可证的最高备案价为36600元/平方米，显然成交价格高出备案价不少。
因涉嫌擅自提价销售被立案调查
暂停涉案项目网签资格的
8家房地产开发企业（项目）
上海胜通房地产开发有限公司（恒盛豪庭项目）
正荣御园（上海）置业发展有限公司（正荣美兰观庭项目）
上海湖山房地产开发有限公司（香颂丽景园项目）
上海禾启房地产开发有限公司（崧泽华城泰禾苑项目）
正荣御天（上海）置业发展有限公司（正荣景苑项目）
上海坤辉置业有限公司（坤辉尚景苑项目）
华润超智房地产开发有限公司（华润置地九里园项目）
上海三花颐景置业有限公司（惠南颐景园项目）
崧泽华城泰禾苑项目，这个位于青浦赵巷的楼盘，分别于2015年7月和2016年3月拿到预售证。
第一次开盘的报价在
2.4万-2.8万/平方米
第二次开盘的报价在
2.8万-3.5万/平方米
而这都是位于同一小区的相同房型
奇怪的是
这一楼盘在2016年10月
第三次开盘报价跃升至
3.8万-4.6万/平方米
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