“沪六条”的亮点和“靶点”
阅读提示：楼市过热带来最大的风险是金融风险，在楼市上涨期间看不出，但楼市一旦大起大落，金融风险就会集中爆发。
记者｜任蕙兰
今年“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮，自9月30日起至黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。至此，国内限购城市重新扩围至20个。
紧随其后，上海在10月8日出台了“沪六条”，升级调控政策。从今年3月的“3·25新政”到“沪六条”，政府连放调控大招，楼市将何去何从？《新民周刊》采访了华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳，上海市房地产经纪行业协会常务副会长陈亮等业内专家，解读这一轮调控政策出台的背景和“靶点”。
“因城施策”更精准
《新民周刊》：今年3月，国务院总理李克强在政府工作报告中提出“因城施策化解房地产库存”，9月，国务院副总理张高丽在和省部级干部座谈时也强调过这一点。“因城施策”和“一城一策”是不是这轮全国调控的一个重点？
张永岳：从去年四季度开始，一线、强二线城市的这一轮房价上涨，有着多方面的原因，如货币流入房市偏多，信用杠杆过大，对今后房价预期看多，在资产配置中看好房产等。但从全国范围来看，各个地区情况也是有着很大的差异，一线城市及部分二线城市主要矛盾在防止过热，或者说要把过热的房市降温。而三四线城市的房地产库存还必须继续消化。
《新民周刊》：去年10月央行“双降”，一线楼市从去年四季度开始引发一轮上涨。
张永岳：所以我们这一轮调控不能一刀切，中央提出“因城施策”，加强地方调控主体责任，让地方政府根据自己的实际情况制定房地产政策，三四线城市该吃消化药的，还是要吃消化药，一二线城市该吃退烧药的吃退烧药，为此，十一期间有19个一线、强二线城市出台了限购政策。
《新民周刊》：上海的楼市调控政策出台是在国庆后，稍晚于上述19个城市，调控“靶点”是不是和其他城市不同？
陈亮：其他城市出台的调控政策主要是在限购方面，也就是从需求端控制楼市过热，上海已经实行限购。这次“沪六条”着重从供给端来调控，非常重要的一项，就是加强新建商品住房预销售管理。
在楼市上涨时期，一些开发商不按备案的预售价格销售，随意加价，利用电商等各种手段绕开监管。上海加强预售管理，一方面查处了多家违规涨价的开发商；另一方面从严审批预售证，确保开发商新推楼盘的预售价格控制在合理范围。政府通过加强预售管理，从根本上抑制房价迅速上涨的趋势。从数据上来看，10月上海新建商品住宅成交面积仅86.9万平方米，环比减少16.3%，同比下滑42.5%。成交均价为43838元/平方米，环比下跌2.2%。
《新民周刊》：这次上海的调控政策还有哪些亮点？
陈亮：上海在不断加强限购的力度。每一轮调控都有一个功能，就是为前面的调控拾遗补缺。一项新的调控政策推出，市场消化了一段时间，会有人从中找到空子钻，后面的调控就把前面的漏洞补上。比如限购实行了一段时间，有的投资客手里握着几套房，丧失了购房资格，但还想再买，就跟开发商商量，先买，签好购房合同，但不办产证，等政策松动再办。也有种情况是购房者社保期限未满，但先买好房，等自身满足了社保条件再办产证。“沪六条”就把这些漏洞补上了，要求开发商先查询购房者的购房资格，再签购房合同。如果事后查出购房者不符合资格，会对开发商进行处罚。
降低金融杠杆不动摇
《新民周刊》：最近周小川在2016年第四次二十国集团（G20）财长和央行行长会议上表示，采取措施促进楼市健康发展。降低金融杠杆是全国楼市调控的重心？
张永岳：调控目标是促进楼市健康发展，平稳市场，防止过热，这是历来楼市调控一脉相承的目标。楼市过热带来最大的风险是金融风险，在楼市上涨期间看不出，但楼市一旦大起大落，金融风险就会集中爆发。对此必须加以高度重视。
《新民周刊》：银监会副主席王兆星也公开表态，在金融支持保证居民住房的背景下，房地产投机造成新的杠杆问题，使得房地产过热形成泡沫，金融政策要审慎地支持房地产的发展。
张永岳：运用金融工具的调控是一个组合效应，这一轮调控下，银行严格控制资金流入房地产开发，房企开发债也有所限制。政府严查房企拿地的资金来源，要求企业以自有资金拿地，都是为了降低杠杆。金融方面的调控涉及到多个部门的协调，需要上层综合协调统筹安排。
《新民周刊》：“沪六条”除了要求加大商品住房土地供应力度和严格市场监管外，其中第二条和第五条都是针对房价（地价）高涨所蕴含的金融风险的，包括进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，全面实行存量住房交易资金监管制度。 陈亮：今年3月上海出台的“325”新政就已经在严控金融风险，当时打击的一大乱象就是购房“首付贷”。银行体系内的贷款是可控的，央行可以通过上调或下降首付比例来调节市场，但“首付贷”是银行体系外的资金流入楼市，推高了购房杠杆。比如一名购房者有60万资金，首付三成可以买200万的房子，但如果他再找其他金融机构做个首付贷，60万作为首付的三成，首付就可以凑到200万，他就能买660多万的房子，相当于10倍杠杆。“首付贷”加大了楼市的金融风险，而且这部分是难以掌控的。后来上海叫停“首付贷”的调控政策被全国很多城市复制推广。
“325”新政是侧重从消费端降低金融杠杆，国庆节后上海出台的“沪六条”则是着力从开发商供应端降低杠杆，防范金融风险。这一轮调控严查开发商拿地资金来源。今年“3·25”新政出台后，4月和5月市场比较平稳，但6月土地拍卖又拍出了新地王，面粉价格贵过面包，市场受到地王刺激，第三季度房价高涨又起来了一波。这一轮是央企带头拿地王，虽然后来央企拿地被叫停，但民企上市公司跟了上去，房企拿地资金杠杆比例很高。
根据国家有关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。“沪六条”规定对于违规企业严厉查处，堵住了这些渠道向房企拿地的资金输送。
行业规范了，市场才健康
《新民周刊》：“325”新政推出后不久，上海开展了房地产中介专项整治，查处了一批哄抬房价、触碰首付贷的违规中介。这次“沪六条”中也有一条是严厉查处房地产市场违法违规行为，最近整治了一批通过电商加价的渠道商。两次调控都涉及到规范房地产经纪行业，可见行业规范很重要。
陈亮：从这轮调控来看，政府对规范房地产行业十分用心，把一些违规的苗头摁下去了。规范交易环节对维护市场的正常秩序非常重要，关系到房地产市场的健康发展。购房者在售楼处案场直接打交道是代理商，渠道商、代理商变相加价就会扰乱市场。我们组织了一手房的代理商学习文件，了解国内市场的政策，做好行业自律。
相比一手房市场的代理商，二手房市场的中介更需要规范。房地产中介从业资格已经完全放开，中介上岗前不需要经过行业考核，只需要经过公司内部培训。这样带来的隐患是，中介从业没有门槛，也无法记录他的诚信状况，违规受罚就换一家做。现在家政人员都要持牌上岗，今后中介也应该持牌上岗，比如由房地产经纪行业协会组织考核和培训，持证上岗从业人员的诚信记录纳入系统，购房者可以上网查询，那么中介的违规成本就高了。我们打算和房地产交易中心合作推出评价机制，客户可以给中介好评差评。以后还可以成立行业诚信自律联盟，对加入联盟的中介设立一定的门槛要求。
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