上海迈入“租购并举”新时代
阅读提示：上海将加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。
记者｜金 姬
刚刚获批的新一轮上海城市总体规划（2017-2035年）正待实施，上海迈向卓越全球城市的步伐已经启动。如何推进城市有机更新，破解各类人才居住之忧是上海今年的工作重点之一。十九大报告明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。对此，作为改革开放排头兵、创新发展先行者的上海，已经在顶层设计上走到了全国前列。
2018年1月29日下午，上海市市长应勇在上海市人民政府记者招待会上回应有关上海房地产市场调控话题时称，此前上海已经制定并严格执行的“沪六条”“沪九条”等房地产调控政策措施，效果明显，下一步，上海将着力改变当前“售卖一条腿长，租赁一条腿短”的情况。
应勇介绍，去年，上海市新建商品住宅的价格指数基本稳定，2017年11月、12月，二手住房的价格指数环比分别下降了0.3%和0.1%，“坚持严控高房价、高地价不是权宜之计，减少经济增长、财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松。”
租售并举，是上海房地产市场调控未来的一个方向。去年下半年以来，上海在租赁房需求量大的创新园区、产业园区、轨道交通站点等区域，已先后推出29幅79.9公顷的土地，用于租赁住房的建设，大体可兴建租赁住房超过22000套。今年，上海将增加各类租赁住房，新建和类住宅转化20万套。另一方面，上海将大力培育专业化、市场化、机构规划的经租企业，盘活市场存量，增加经济租赁房9万套。
率先打响租赁市场政策“第一枪”的上海政府，让上海离实现“全体人民住有所居”的目标又近了一步。
2017年，政策“组合拳”
上海作为超大城市，更需要适应常住人口住房多样化需求，进一步发展规范有序的住房租赁市场，使广大市民能通过租房安居乐业。
早在2017年7月6日，上海市政府印发《上海市住房发展“十三五”规划》 中的“发展目标”指出：要培育发展住房租赁市场，尤其是在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房，预计至2020年累计新增供应租赁住宅70万套。业内人士指出，上海市调控房价的决心很明确，那就是从增加供应量开始，以租代售，一方面可以减少地王，压住房价，一方面可以留住高端人才，增强上海竞争力。
其实，早在这一规划出台2天前，上海政府已经放大招——2017年7月4日，上海市国土局官网发布了两宗租赁住房用途土地的使用权挂牌出让公告，分别为嘉定区嘉定新城E17-1地块及浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块。这次租赁住宅用地要求竞得人必须自持70年，且建成后物业只租不售。这是上海在全国范围内率先出让“只租不售”的地块。
最终，这两宗地块分别被上海嘉定新城发展有限公司和上海张江集团有限公司以底价竞得。成交价仅是同期住宅用地成交楼面价的1/5，不到6000元/平方米的楼面价简直就是白菜价，体现上海政府对租赁市场的呵护。
一个月后，上海又在土地市场有了大动作——静安区规土局将市北高新技术服务业园区原为商业用途的N070501单元02-16-A及15-02土地调整为四类住宅用地（R4），规划为社会租赁住宅。此次土地“商改租”方案的落实，一方面解决了商业供应过剩的问题，同时又增加了租赁住宅用地的供给，将大大缓解市北园区中不断增加的就业人口住房困难的问题。
2017年9月15日，上海又正式发布了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，明确将在就业聚集地区和交通便利地区规划布局租赁住房，并加快培育和发展住房租赁市场。
在规划与政策的双重推动下，上海租赁性质的土地市场投放节奏进展十分迅速。统计数据显示，自去年7月份开始率先在全国推出租赁住房用地以来，截至2017年12月底，上海已经累计推出了29宗租赁住房用地，涉及土地面积共计约80公顷，可建建筑面积182万平方米，预计可建设3万套租赁住房。
梳理发现，已经供应的29宗租赁住房用地区域位置较优越，且土地出让的溢价率较低。这29宗地块分别位于城市中心或副中心、郊区新城中心、科技研发聚集区和产业板块先进制造业集聚区等，所在区域内公共交通便捷、生活便利、租赁市场需求集中。
值得注意的是，2017年，上海在推进房地产租赁市场发展过程中仅用6个月时间，便完成了4万套租赁租房的供地工作。
2018，多管齐下
到了2018年，上海保障租赁市场的各项政策日趋完善。
一方面，为了规范全市租赁住房市场，上海住房租赁公共服务平台预计将于2018年一季度试运行，届时将采用“网签”稳定租赁关系。据介绍，住房租赁服务平台将依托现有的房地产交易系统，线上将建立市、区两级平台，线下则依托各区房产交易中心建立住房租赁服务中心。
上海市人大代表、市住房和城乡建设管理委员会政策研究室主任徐存福说：“在我们这平台上，我们是对所有上传的房源进行核实；第二对房屋持有者或者租房人他本人身份信息也进行核实，另外我们会对像房屋交易一样对房屋租赁也进行网签。我们最后的目标是想把所有的市场上交易主体，比如我们所说的中介公司它们的一些信息全部都融入进来、链接进来。”
至于这一平台的建立对于房租会产生怎样的影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租金是否松动与市场供求大趋势密切相关，如果供应足够充足，加之对平台内机构房源价格监测和管控的有效性提升，整体租金水平就会更趋合理。
另一方面，上海公积金新管理办法将于4月1日正式施行。这将进一步发挥保障和改善民生功能，加强对上海“租购并举”住房制度的配套服务，加强上海住房公积金缴存、提取、贷款管理，更好地维护缴存单位和职工合法权益。
例如，在提取政策方面，按照租购并举的要求，支持上海市无房职工提取住房公积金支付房租，而且允许职工委托提供宿舍住房的所在单位或者市场上提供租赁住房的专业租赁企业集中递交申请。而在优化流程方面，申请办理无房租赁提取的职工可以通过授权方式核查房屋信息，不需要提供无房证明材料。对于提取住房公积金支付房租或者偿还个人住房贷款的，职工可以办理约定提取手续。
“房住不炒”正在实现
我们不禁要问：上海推行“租购并举”政策半年多来，市场反应如何？《2017年上海市住房租赁市场发展报告》也许给出了答案。作为沪上首次由行业协会编制发布的住房市场分析监测指标体系，上海租赁市场在全国范围内具有典型性：报告指出，2017年上海住房租赁市场供求关系总体平衡，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租赁住房具有可负担性；全市住房租售比平均为1.43%，住房更多回归居住功能，房地产市场长效调控效果逐步显化。
2017年，上海平均单位标准租金为62.5元/平方米/月，其中最高的为内环内98元，最低的郊环外为25元。上海住房租金总体处于可支付水平。
据悉，2017年上海全市住房租售比平均为1.43%，且由内向外呈现U型态势，其中内环内租售比最高为1.48%，外郊环租售比最低为1.35%。租售比是住房市场的重要指标，反映出在政府加大调控、大力发展租赁市场背景下，市场预期得到修正，租赁市场租金稳定走势得到支撑。
上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿分析指出，上海房租从理论上趋于合理，与国际水平、全国市场对比，也不算最高。
长租行业的春天？
2017年的市场数据和2018年的趋势可以看出，上海租赁消费市场有提升空间，关键在于市场进入提高质量的阶段，即解决居住权的问题。目前上海房企正处于积极创新、探索住房租赁经营的机遇时期，比如长租公寓的发展也是一个机会。《2017年上海市住房租赁市场发展报告》指出，2018年，上海还将大力发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展是房地产业发展的重点内容。
事实上，近年新兴的、兼具服务优势的长租公寓在上海市场已经迎来利好。监测显示，代理经租的住房，通过增加配套服务，提高居住品质，可以产生租金溢价。如一居租金均价为4182元/月。一般可以高于普通社会租赁住房20%左右。
但长租公寓的发展在上海仍然遇到瓶颈。
根据台盟上海市委在今年两会期间提交的提案《关于积极发展长租公寓，有效落实租购并举住房制度的建议》， 长租公寓管理，政策上仍存在不少模糊地带，这给公寓企业在拓展规模的过程中带来很大阻力。
一方面，改造后的公寓项目消防验收标准不清晰。有的参照住宅，有的参照商办公，有的参照酒店，有的归为“出租屋”不用验收，标准不清，给建设、运营增加了不确定性。
另一方面，目前正大力整治群租房，但对于合租和群租的概念还模糊不清，尤其是对于客厅隔成房间的“N+1”租房模式合法与否，上海在政策上还存在争议。
另外，目前长租公寓的主要收入来源还是比较单一，主要是每间公寓的租金收入（含一定比例的管理费），本质上与传统的二房东赚取房租差价没有多大区别。从公寓的资产价格来说，租金的收益率不到 1%，这种情况下连管理成本都无法收回。
长租公寓在上海遇到的问题，也是一个全国性问题。但由于未来可期，所以也成为当下很多房企的新业务领域。
据悉，长租公寓领域主要有四类参与者，开发商类、中介类、酒店类和创业类。
目前，中国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上的企业涉足长租公寓，开始规模化布局。以万科为例，2016年，万科推出长租公寓品牌泊寓，截至2017年中，万科泊寓累计获取房间数超7万间，计划三年拓展45万间。此外，碧桂园获得中信银行提供的300亿元保障性基金，计划三年达到100万间的规模；佳兆业计划三年内打造10万间长租公寓，保利地产也计划三年内完成30万套长租公寓房间。
而中介公司链家自2011年发展长租公寓品牌自如，自如的目标是2017年的增长率超过100%， 管理资产规模超过6000亿元。
此外，酒店和互联网初创企业等也大举进入该领域。如家、华住和铂涛均推出长租公寓业务；青客、魔方、YOU+等初创企业推出了品牌长租公寓，并占领了一定的市场规模。魔方已完成C轮融资；创业公司湾流融资4亿元，抢滩长租市场份额。
金融机构也闻风而动。2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托基金）产品——新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所发行。
至于长租公寓如何盈利，台盟上海市委建议对机构出租住房进行适当减税，并进一步鼓励有条件的公寓企业择机尝试发行类 REITs 产品，或试水长租公寓资产证券化，便于企业进行资本运作。
我们相信，未来的上海将会不断探索租赁新模式、规范化租赁市场的管理、强化住房租赁产业，打造一个健康可持续发展的租赁住房市场。
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