易居CEO丁祖昱把脉楼市：市场底已现，房地产将重构开发模式

　　2022年12月31日下午，“新路——丁祖昱评楼市”2023年度发布会如约而至。作为已经举办了七年的中国内地楼市年度分析盛会，发布会主题在最初的五年都在关于“未来”，从预见未来、相信未来，到奔向未来、拥抱未来，再到挑战未来。而在过去两年，发布会的主题从“跨越”转向寻找“新路”，由此可见最近两年楼市整体大环境的艰难。

　　在长达近三个小时的演讲中，易居企业集团CEO丁祖昱用大量客观详实的数据和丰富的案例、理性专业的分析解读，完整呈现了2022年的中国房地产行业，并深刻地解读了行业面临的问题。

上图：“新路——丁祖昱评楼市”2023年度发布会海报。

　　在此次发布会上，丁祖昱坦言楼市一夜回到七年前：“2022年的房地产市场，整个行业规模回到2015年。其实2013、2014、2015年的行业规模差不太多，所以也可以说，回到了10年前。”

　　即便2022内地楼市如此艰难，但丁祖昱对于2023 年市场保持谨慎乐观，他表示，上半年压力仍然很大，下半年相对乐观，6月将是市场企稳的重要时间窗口。

　　事实上，此次发布会之所以主题是“新路”，就是因为路，走的人多了，就变成了大道。正如他在发布会上所说：“这正如行业发展，需要我们不断去打破边界，不断尝试新的方向。”

2022楼市已现筑底

　　在丁祖昱看来，这么多年一步步奠定的行业规模，在2022年一年就回到了2015年，有点讽刺，也有点真实。

　　2022年全年，百城成交金额下跌40%，代表整个中国真实下跌的幅度。但也有极个别城市保持增长，其中上海2022年的整个一手房的成交金额是6344亿元，同比增长9%。

　　丁祖昱称：“我们也看到一些好的信号，有一半的城市在四季度开始止跌回稳，也就是我们所说的，市场筑底已经开始出现。”

　　在政策方面，2022 年上半年，186 个省市出台了 372 次放松政策，结果效果依然不明显。“三季度，停工断贷成为政策转折点，但到今天为止，停工复工的问题，依然还是没有真正解决。”

　　此外，无论是银行授信也好、债券也好、股票增发也好，基本上都集中在少数房企身上，多数房企融资难的问题没有改变。特别是中小房企，特别是已经出险的房企。

　　不过，丁祖昱称，已经出台的利好政策，对资本市场，对房地产股票，还是有积极的作用。整个2022年11月份，房地产股涨了40%以上，基本上把2022年1月到10月跌掉的部分补回来了。

　　对于 2022 年的二手房市场，北京、上海、广州重回到了三年前，深圳跌到了只有 210 万方。北京是 1334 万方，上海是 1330 万方，深圳连这两个城市的一个零头都没有达到，其市场低迷可见一斑。

　　丁祖昱表示，过去那么多年一直坚挺的二手豪宅，2022 年也出现了降温的状况，其中上海、深圳、杭州表现比较明显。特别是 2022 年下半年，上海6月份解封后，二手豪宅曾出现过2个月的上升期，市场呈亢奋状态，房价一度离谱，可到了4季度，这些亢奋和离谱都不见了，部分位于上海滨江的项目，甚至出现了房价下行超30%的状况。

上图：丁祖昱对于2023 年楼市保持谨慎乐观。

上图：在此次发布会上，丁祖昱坦言楼市一夜回到2015。

房地产开发新模式将被重构

　　在此次发布会上，丁祖昱表示，2022 年百强企业业绩下降超过 40%，这和整个楼市的下降幅度保持一致，也比较客观地反映了百强企业的实际情况。

　　同时，千亿房企的数量锐减一半。2020 年，千亿房企数量达到了 40 家以上，2021年也保持在 40 家以上，2022年的数字可能还不到 20 家，从千亿房企的角度来说，回到了 5 年前。

　　丁祖昱指出，2022 年只有 40% 的百强房企在拿地，而且 80% 集中在 22 个城市，这说明选择的余地也越来越少了。

　　值得一提的是，从 2020 年开始，城投越 " 托 " 越多，集中供地以来城投参与的拿地占比整体在 37% 左右，2021 年为 31%，到了 2022 年升到了 46%。

　　丁祖昱特别强调，房地产开发新模式将被重构，主要涉及四个方面：

　　首先，未来项目将采取封闭制，包括专款专用、银行监管、项目封闭管理。

　　其次，预售制度会发生变化。尾款、按揭要到交付环节才付。

　　再次，融资要透明。一二线城市允许房企从拿地阶段就可以贷款，未来融资利息率要进一步下行。

　　最后，针对大中小不同房企采取分类管理。比如大小规模企业监管力度、政策扶持区别对待；大企业允许其资金归集；相应监督要提供真实负债、融资、生产经营、现金流、股权等情况。

2023年“小年”有哪些出路？

　　土地投资方面，2023年依旧是“小年”，主要还得靠各地方国企托底。不过，房企融资预计将整体走出低谷。

　　关于2023年的趋势和出路，丁祖昱指出，想要稳定房地产市场，行政手段须全面退出，从全国范围内全面放松“四限”，即限购、限贷、限价、限售，这是最好的时机，也包括一线城市。除此之外，辅以经济扶持同步跟进，比如减免房地产交易税费、包括契税、增值税等财税刺激，部分城市实行购房补贴。这些措施对稳市场将会有一定的作用。

　　丁祖昱认为，保交楼应优先纾困已去化停工的项目，优先为销售过半项目提供专项贷款，而对于部分去化差、未动工项目，则应该暂且搁置。

　　丁祖昱预计，在城市发展潜力方面，短期内将主要聚焦10个城市，分别是上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州。中长期投资则聚焦20个城市，分别是上海、北京、成都、杭州、合肥、南京、苏州、长沙、广州、深圳、郑州、天津、武汉、重庆、宁波、西安、厦门、青岛、济南、佛山。

　　在具体细分赛道上，丁祖昱表示，2023年，物业将完成筑底，强者恒强。租赁市场活跃，供应激增。商办市场则压力较大，缓步复苏。不过，2023年将成为养老大年，养老产业需求井喷，消费升级。同时，文旅市场预计整体需求也会复苏，甚至会出现报复性消费。

　　在他看来，2023年是继续分化的一年，城市市场完成筑底；房价还会继续下行，信心将迎来修复。撰稿｜王嫱