房地产隐现两大底

从2011年年底关于房地产市场的信号分析，房地产有两大底，一是保证投资率不大幅下挫，二是保证房地产交易量平稳。通过房地产交易量保持平稳，这两大底部被联系在了一起。
　　2011年12月30日，针对政府在市场上购买商品房用作保障房是为了托市的质疑，住建部住房保障司副司长张学勤表示，政府买房是为了缩短保障房的建设周期。此前国务院副总理李克强在全国住房保障会议上提出，地方政府可通过购买合适普通商品房增加保障房的有效供应。
　　购买商品房用作保障房一箭三雕，一可以增加保障房供应缩短建设周期，二可以刺激中小型商品房投资，减少开发商对豪宅的追求，三可以稳定市场交易量，以免大起大落。说明政府希望房地产稳中有降，但并不希望投资率大幅下挫。
　　2011年的房地产调控政策主要表现在房地产市场交易量大幅下滑，房地产库存增加，消费者预期逆转。
　　2011年国房景气指数连续下降，并在11月破百，创下28个月的新低。当年一线城市楼市总体成交量相比 2010年下降19.49%；全国主要城市楼市库存量均处在高位；北京、上海、广州、深圳等城市新房库存量均持续保持在历史高位。到2011年12月，广州商品住宅可售量增加79.94万平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米，深圳商品住宅可售量增加18万平方米，北京可售量较上月基本持平。
　　杭州、广州、北京等房地产一线城市成交量可能创下十年最差“业绩”，截至2011年12月20日，杭州全年总计11348套的成交量不足上年成交量的50%，二手房的年成交量已经连续两年腰斩，倒退至2002年水平；北京2011年新建住宅成交90605套，同比下降18.4%，比2009年的17.9万套下降近50%；二手房成交量为121512套，相比2010年全年的196547套下降38.2%，相比2009年的266854套下调幅度超过了50%。
　　成交量下降倒逼价格下降，对广大购房者也许是福音，但由此导致的结果是2012年房地产投资量必然大幅下降，固定资产投资比率因此下降，带动GDP下降，内需也会受到一定影响，对于稳定经济不利。
　　房地产投资占固定资产投资近四分之一，水泥、建材、钢铁等产能过剩问题也与房地产市场下滑有关。2011年，我国固定资产投资增速已经从2009年的30%回落至2011年前11个月的24.5%。其中“两高”行业投资增速从21.7%回落到18.6%，而民间投资所占比重从48.1%提高到了58.9%。如果房地产投资在2012年大幅下滑，则GDP保8将是艰难的任务。
　　中国的房地产改革目标是以消费需求替代投资需求，开发商以平均利润取代以往的暴利，房地产调控追求的是软着陆，即价格估值中枢逐渐下降，房地产价格稳中有降，通过收入的上升逐渐挤除房地产泡沫，而不是市场大起大落，造成中国经济动荡。此时，保持房地产的正常投资比例就是题中应有之义。
　　12月30日，住房和城乡建设部相关负责人在接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。而南京等地对于公积金购买刚性需求房政策已有松动，上海利用公积金购买保障型住房已开始试点，一些城市频频出现首套房贷重现9折优惠利率的传闻。如重庆市继前段时间部分银行把首套房贷利率上浮幅度由20%下调至10%以后，部分外资银行趁机抢夺房贷市场份额，把首套房贷回归到基准利率水平。
　　所有的手段都是为了满足保障房与刚性需求，维持房地产的投资与交易量处于可控的范围之内，购买中小户型商品房用作保障房的目的正在于此。可以想见，2012年房地产调控政策不可能松动，但为了保持市场稳健，过于严厉的面向刚性需求的限购与限贷可能有所松动。