警惕楼市“面粉”价再度上扬

马红漫

 

 

　　端午节之后，北京“准地王”复活。北京市土地储备中心近日发布公告称，此前暂停交易的北京夏家胡同地块将于6月19日恢复挂牌出让，而复牌价则再度向上“攀爬”了近五千元每平方米。

　　该地块受到业界高度关注和追捧，是为近期一线城市土地市场趋热的一个缩影。据统计，今年前5月，全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，同比2012年同期的314.4亿元上涨了350%。值得一提的是，在本轮拿地热潮中有两个较为明显的特征：其一是中小房企表现亢奋，行业巨头普遍谨慎；其二，一线大城市地价因角逐激烈而“水涨船高”，但同期中小城市的土地市场则波澜不惊。

　　通过前一段时期“以价换量”的营销策略转型，许多房企实现了资金回笼目标。有数据显示，全国15家大型房企截至2012年底账面上的货币资金储备总共2648亿元，较资金链最紧张的2011年底增长41%，较本轮调控未全面升级的2010年底也增长了36%。在突破资金瓶颈之后，许多房企储备土地的热情再度高涨，并将目光纷纷聚焦于一线城市的核心地块上。其结果就是，上海、广州、北京等大城市土地稀缺性加剧，地王纪录近期被接连刷新。回顾以往，上一轮地王扎堆场景出现在2009年。彼时，延续了大半年的楼市回暖行情同样推高了房企售价预期，并争相“跑马圈地”。2009年中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%。此后，房企座次重新洗牌，地价随之飙升。

　　对比前后两次土地市场的“疯狂”可见，现金流情况向好会催生房企的乐观情绪，此后这种预期会在一线城市土地市场上充分演绎。不过，本次地王夺冠者多为佳兆业、越秀地产等非一线企业，甚至是像北京福润天成这样名不见经传的小企业。此前诸如绿城中国、金地集团、雅戈尔等老牌地王却鲜有“卫冕”之意。究其原因，2009年的地王们在风光一时之后大都遭遇了资金链问题，高价收入麾下的核心地块不得不经历数年杂草丛生、延期开发的困顿，尤其绿城中国还是通过出售项目股权才获得了喘息机会。显然，前车之鉴让老地王们多了一份忌惮与克制，但这种情绪却未感染到后继者，新入围者依旧倾向于在一线城市的土地市场“豪赌”。

　　就整个楼市而言，地王在诞生后无论是闲置还是用来建设商品房，皆因其刷新了地价这个“面粉”价格，从而导致周边成品房“面包”价格的预期标杆上移。例如，复盘后北京夏家胡同地块的起始楼面地价约为2万每平方米，再度创出新高。新楼王诞生一般都会引发区域内二手房价直接跳涨，这显然不是调控部门与普通百姓所乐见的。

　　抑制房企在一线城市土地市场的非理性行为需要“堵”与“疏”双管齐下。遗憾的是，多年来打击囤地多停留于政策层面，具体落到实处者寥寥。无需为购地决策失误买单的“潜规则”怂恿了更多房企单向看好土地市场，由此提高了终端房价调控的难度。另一方面，中小城市土地市场普遍受到房企冷遇的原因在于购房需求相对饱和、商品房盈利预期收窄。可以预想的是，城镇化改革进程加速与农民向市民角色转换，将会创生出大批楼市刚需增量，届时当地楼市供过于求的局面将发生变局，房企将会获得更广阔的生存空间。但必须要强调的是，城镇化不能被简单误读为房地产开发，而是包括社会保障、产业升级、人居环境创新等一系列软实力在内的综合系统工程，其核心是引导农民自愿“进城”与“上楼”，进而带动房地产开发需求。否则，急功近利的城镇化只会诞生更多人烟稀少、空楼林立的“鬼城”，最终让房地产开发得不偿失。

　　土地市场是否能理性运营关乎终端房价走势。在一线土地市场重现火爆热销端倪之时，相关监管与疏导之举当及时跟进。

 

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